毛利率下行！中國文旅第四次沖擊港交所IPO

中華網財經10月25日訊：中國文旅集團有限公司（簡稱：中國文旅）向港交所主板發起第四次上市沖擊，前路如何？仍然未知。10月22日，中國文旅再次向港交所遞交招股書。

與前三次有所不同的是，這次，中國文旅更將公司名稱由“中國文旅集團有限公司”變更為“大灣區文旅康居股份有限公司”。從名字看，大灣區文旅顯得更聚焦區域發展。國泰君安國際為獨家保薦人。

中國奧園為單一最大股東

截至目前，中國奧園透過全資子公司悅景持有大灣區文旅28%的股份，為第二大股東及單一最大股東。

集文旅運營與開發業務于一身

大灣區文旅將自身定位為是一間位于具文化旅游體驗地點的度假物業的開發商，經營度假物業發展和文化旅游兩大業務。其中度假物業即為可銷售的住宅或公寓。

從業務特點看，大灣區文旅既有文化旅游業務特點，同時也具有一家普通房地產開發企業的特點，類似一間披著文旅外殼的物業開發企業。

招股書披露，截止目前，該公司所持有或運營的項目幾乎全部位于廣東省內，包括清遠、中山，特別是江門。同時，省外則只有一個發展中項目位于安徽歙縣。

規模：18個度假物業、130萬方土儲

中華網財經從招股書披露信息獲悉，截至2021年8月31日，擁有18個度假物業發展項目組合，其中華僑公館、悅湖灣、悅泉灣、御山湖、悅公館、御瓏灣、山湖公館、御璽灣等11個項目已竣工、3個項目為發展中項目，及4個項目為持作未來發展，土地儲備總建筑面積約130萬平方米。

文化旅游目的地有清遠英德巧克力王國、中山泉林歡樂世界園區和江門恩平泉林黃金小鎮；這些旅游項目內，同樣含有大量的住宅可以進行銷售。一部分由大灣區文旅以度假物業的名義進行售賣，如上述11個竣工的度假物業項目就均位于恩平泉林黃金小鎮大盤中。

而另一部分，就由大灣區文旅股東中國奧園集團，直接以住宅和公寓的名義推盤。如清遠英德巧克力王國項目中，就開發有不少洋房和別墅產品，它們由中國奧園并表。

度假物業銷售收入占比近九成

收入方面，2018-2020三年間，大灣區文旅實現營業收入約3.35億元、7.36億元、9.68億元，其中度假物業銷售收入就錄得2.67億元、5.94億元和8.48億元，貢獻占比79.8%、80.7%、87.7%，呈逐年攀升之勢。

最新數據顯示，大灣區文旅截至2021年5月31日收入3.19億元，度假物業銷售收入為2.78億元，占比達到87.1%。

毛利率下行。公司2018年-2021年前5個月整體毛利率呈下降趨勢，從44.8%、43.3%、37.9%、27.2%。具體到銷售度假物業毛利率，就從2018年的47.3%降到最新的26.7%。

另外，中國奧園亦是大灣區文旅的主要客戶和供應商之一。2018年至2020年5月31日，大灣區文旅從中國奧園處獲得的收入，就占總收入的4.5%、5.6%、0.5%及1.4%。

招股書風險中大灣區文旅坦誠披露，“我們于往績記錄期間擁有大量債務，日后可能產生額外債務，這可能對我們的財務狀況及經營業績造成重大不利影響”，其續稱，“我們維持相當高的借貸水平為我們的度假物業發展項目提供資金。于2018年、2019年、2020年12月31日及2021年5月31日，我們未償還的銀行及其他借款分別約為人民幣102.0百萬元、人民幣578.0百萬元、人民幣138.6百萬元及人民幣366.0百萬元。我們的債務或會對我們造成不利影響，例如導致我們更易受利率大幅上升等經濟或行業的不利狀況影響，以及限制我們規劃或應對業務或營運所在行業變動的靈活性。”

IPO募資用途

招股書披露，此次IPO募集資金將用作發展公司開平水禾田公寓、富資里許村歡樂古鎮、粵(2016)恩平市不動產權第0000417號地塊的一部分、恩府國用(2010)第00796號地塊的一部分度假物業發展項目的建筑成本；其次，將用于改善及升級公司泉林黃金小鎮的設施、家私及裝置；剩余一部分資金將用作一般營運資金。

（中華網財經綜合 文/劉星）

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