京城佳業明起招股 集資最多3.65億港元 預計11月10日掛牌

中華網財經10月28日訊 中華網財經了解到，北京京城佳業物業29日起招股，全球發售3666.72萬股，招股價介乎8.28至9.96港元，集資最多3.65億港元，一手400股，入場費4024.1港元，11月3日截止招股，預計11月10日掛牌，中金為獨家保薦人。

此次招股引入兩位基石投資者，包括廣聯達科技以及東方雨虹主席李衛國個人持有的投資公司Keltic，兩者分別認購3500萬以及5500萬人民幣。

京城佳業物業計劃將集資所得的六成資金，用作戰略投資及收購機會，25%的資金將用作發展增值服務，10%將用于信息技術基礎設施及智能設備開發及升級，其余5%將用于補充公司營運資金及一般公司用途。

京城佳業物業主要為企業事業單位、公共機構和居民提供多元化物業管理服務。截至2021年5月31日，公司的簽約建筑面積和在管建筑面積分別為3230萬平方米以及3050萬平方米，當中京津冀地區的在管面值占比達89.4%。

中華網財經此前報道顯示，早先在今年5月10日，京城佳業向港交所遞交招股書，中金公司為獨家保薦人。就“京城佳業”這個品牌的成立時間來看，為物業“新兵”：2020年12月22日才成立，由城建集團整和城承物業、重慶物業、城建置業、北宇物業四個物業資產而來。京城佳業的重組和成立是在首都國資國企改革背景下，獲得了北京市國資委和東城區政府的支持。

股權構成方面，據5月10日發布的招股書披露，由城建集團、城建發展及住總集團合共持股98.87%的京城佳業物業在港交所遞交招股書。

在管319條胡同

京城佳業在管319條胡同，在管胡同面積約610萬平方米，2020年合同經營額7000萬元，在北京胡同物管市場占比超30%，是胡同物管服務領域的領跑者和標準制定者。

聆訊后資料集披露顯示，京城佳業是一家立足首都的物業管理服務綜合運營商，具備超過30年的運營歷史。其承擔了國家體育場(鳥巢)、政府辦公大樓、國資委控制的企業集團等在市場上具影響力的項目的物業管理及相關服務。

收入規模增長緩慢、物業管理服務收入占比超六成

收入方面，2018-2020年及截止2021年5月31日，京城佳業收入分別為9.18億元、10.45億元、10.91億元、4.79億元。其中，收入增幅方面，2020年較2018年增加18.8%至10.91億元，而年內盈利由2018年的人民幣4140萬元增加66.2%至2020年的人民幣6880萬元。

收入主要來源物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三方面。其中，2020年年度收入總額中，上述三方面收入占比分別為67.2%、10.3%、22.5%。

而2021年中截至5月31日，京城佳業收入中來源物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務收入占比分別為64.6%、11.1%、24.3%。可以看出傳統的物業管理服務收入仍占據絕對比例數額。

在管面積3050萬方增長緩慢

規模方面，截至2021年5月31日,京城佳業簽約建筑面積和在管建筑面積分別為3230萬平方米和3050萬平方米。截至同日,其于京津冀地區的在管建筑面積為2730萬平方米,占截至同日在管建筑面積的89.4%。截至2020年12月31日,其簽約建筑面積和在管建筑面積分別為3100萬平方米和2910萬平方米。

值得一提的是，近三年多來，京城佳業簽約建筑面積增長并不快，在2020年出現下降，同期的在管面積較2019年新增36.1萬平米，較上年增長約1.3%；同年管理的物業數目下降至187個，而上一年為197個，截至2021年5月31日再度提升至195個。

近七成物業管理服務收入來自關聯方

此外，聆訊資料集披露，截至2021年5月31日，京城佳業來自北京城建集團集其合營企業或聯營公司的在管物業數目為120個，占同期總數額比值為65.6%；建筑面積為1826.1萬平米，占同期總數額比值為59.8%；收入為2.14億元，占同期總數額比值為69.3%。

在聆訊資料集中風險披露中，京城佳業坦誠披露，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，來自向北京城建集團及其合營企業或聯營公司開發或擁有的物業提供服務產生的收入分別占我們收入總額的69.8%、64.6%及65.4%。

凈利率處于行業低位

盈利能力方面指標，聆訊資料集披露，除了營收規模在10億元左右徘徊，京城佳業2018-2020年年度凈利率分別為4.5%、4.9%、6.3%，毛利率則分別為20.8%、19.8%、20.8%。

而行業中，2020年大部分物企毛利率水平在20%~35%區間，凈利率同樣大部分在10%~20%區間。對比目前第一梯隊的物管平臺碧桂園服務2020年凈利率為17.83%，而京城佳業這一指標僅為前者35.3%。

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