方直發展再遞招股書：資本負債比率回升至284.9% 管理層名單未提及總裁許珂

中華網財經11月9日訊：就在11月8日有消息稱，知名職業經理人直集團總裁許珂已離職。湊巧的是，同樣在11月8日，方直發展向港交所再次遞交了招股書，距離上次招股書失效時間已過去半個月，建銀國際為獨家保薦人。

從媒體梳理信息發現近兩年來方直為沖擊上市加快土儲與人才網羅。

其一方面加快囤糧準備為擴規模。信息顯示，2020年方直頻繁在公開市場拿地，一年下來分別在佛山、陽江、廣州、珠海、惠州等拿地。其官網公示信息，2020年，方直通過招拍掛新獲7宗地塊，新增貨量300億元。

同時，招股書中也披露，2019、2020年方直新增土地儲備上升至百萬平米，尤其是2020年土地支出成本翻倍至8.45億，占物業開發及銷售成本的比例43.3%。

另一方面，方直發展加緊網羅人才。除了在IPO環節上招聘專業人才，方直在營銷、財務各個層面招攬房企職業經理人，包括2019年10月入職方直的羅江海以及上述提及的許珂等。

實控人陳專持股比例為95%

中華網財經翻閱招股書了解到，方直發展最早可以追溯到2004年9月6日成立的廣東方直集團公司，創世人為陳專，目前為一家一直在聚焦在大灣區發展業務的成熟領先綜合型房地產開發商。

在此前經歷股權重組，并出售了方直物業，重組后當前股權關系為創始人陳專通過旗下Wilk Special間接持有方直控股95%股份成為實控人，此外易賢勛作為個人間接持股5%。

資料顯示，方直發展最早成立于1998年，經營房地產裝修以及園林設計施工，2006年正式進軍房地產業務，創始人陳專是廣東陽江陽西縣上洋鎮人。

歸母凈利潤率9.17%低于2020上半年行業中位數

招股書顯示，方直發展業務主要以物業開發及銷售、商業物業租賃及室內裝飾服務，三個部分組成。財務數據顯示，在2018年、2019年及2020年，公司收入分別為30.44億元、33.59億元及31.51億元；期內毛利8.24億元、14.08億元及11.97億元；歸屬股東凈利潤分別為2863萬元、2.43億元及2.89億元；同期的毛利率分別為27.1%、41.9%及38.0%。

中華網財經獲悉，此外，據克而瑞數據顯示，在經歷新冠疫情影響下，2020年上半年，行業179家樣本房企毛利率中位數為31.3%，同比下滑2.4個百分點；凈利率中位數為9.7%，同比下滑2.6個百分點，且與歷年相比，凈利率中位數降至2015、2016年水平。

而在2020年方直發展歸母凈利率9.17%，經歷了行業復蘇，但該指標仍低于上半年的行業中位數。

截至5月末毛利率43%

而更新后的招股書補充了截至2021年5月31日的相應業務數據。

截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年5月31日止五個月，公司毛利分別為人民幣8.25億元、人民幣14.09億元、人民幣11.97億元、人民幣2.96億元及人民幣2.17億元，同期的毛利率分別為27.1%、41.9%、38.0%、61.1%及43.0%。

資本負債比率回升至284.9%

主要財務比率方面數據顯示，資產總額回報率由2018年的0.23%提升至1.29%；股權回報率由2018年的9.9%提升至2020年的38.4%；流動比率則由2018年的1.5倍下降至2020年的1.4倍；而負債方面，2018年至2020年，方直發展資本負債比率分別為668.3%、738.6%、231.4%；利息覆蓋率降至2020年的106.4%，基本能覆蓋狀態。

更新后的招股書數據顯示，截至2021年5月31日至五個月，毛利率43.0%、資產總額回報率0.5%、股權回報率17.2%、流動比率1.5倍、資本負債比率284.9%、利息覆蓋率43.8%。

就資本負債比率，而在此前的招股書顯示，截至2018年、2019年與2020年12月31日，方直發展資本負債比率分別為668.3%、738.6%與231.4%，而最新數據，資本負債比率則上升至284.9%，對此方直發展表示，主要由于物業開發項目的融資需求增加以支持的業務增長，導致銀行及其他借款增加。

總土儲增長至480萬方

截至2021年1月31日，方直發展土地儲備總量的總建筑面積約為430萬平方米。其中，開發中的物業開發項目中應占的已規劃總建筑面積約為160萬平方米，而持作未來開發的物業開發項目中應占的估計總建筑面積約為230萬平方米。

最新的招股書顯示，截至2021年8月31日，方直發展土地儲備總量的總建筑面積約為480萬平方米。截至2021年8月31日，該公司開發中的物業開發項目中其應占的已規劃總建筑面積約為280萬平方米，而該公司持作未來開發的物業開發項目中其應占的估計總建筑面積約為170萬平方米。

現金短債比由0.23提升至0.38

值得一提的是，從此前的招股書看，方直發展杠桿水平明顯偏高。

數據顯示，2018-2020年，方直集團的現金及現金等價物分別為6.94億元、3.53億元以及9.19億元；期間，未償還銀行及其他借款總額則進一步增加至78.78億元、95.71億元，其中一年內需要償還的借款總額為13.81億元、24.27億元、40.39億元，顯然難以覆蓋債務。據此計算，截至2020年底，方直集團的現金短債比為0.23。

最新遞交的招股書則顯示，現金及等價物這一項指標有了明顯變化，截至2021年5月31日錄得18.69億元，較2020年底增加了1.04倍。

同時，因未償還借款總額指標進一步猛增至128.37億，一年內借款增至49.39億元，方直發展現金短債比優化至0.38。

此外，截至2021年8月31日，方直發展在廣東省的12個城市共有超過45個物業開發項目，土地儲備總量的總建筑面積約為480萬平方米，較此前增加約50萬平米，包括大灣區的深圳、廣州、佛山、惠州、中山、珠海及東莞等，并未擴至長三角區域。

而銷售回款方面，截至2021年8月31日，方直發展所有現有物業開發項目收取的預售所得款項金額為人民幣44.93億元。

招股書未提及許珂

值得一提的是，深得老板賞識的羅江海負責任務已變更為“負責本集團業務擴張”，而管理層人員列表中未提及許珂。

（中華網財經綜合 文/劉星）

關鍵詞： 方直 升至 總裁 提及