東原仁知服務再遞表：52%在管面積來自關聯方 實控人為“神秘”富豪羅韶宇

中華網財經11月12日訊：據悉，東原仁知城市運營服務集團股份有限公司(簡稱“東原仁知服務”)于11月11日晚間再度向港交所遞交了招股書。此前，于今年4月30日，東原仁知服務首次向港交所遞交招股書，并在11月1日顯示“失效”。東原仁知服務本次赴港上市獨家保薦人為國泰君安國際。

迪馬股份間接持股51.04%

實控人為“神秘”富豪羅韶宇

招股書披露，東原仁知服務的業務最早追溯到2003年成立的重慶東原，是一家物業管理服務提供商。東原仁知服務為迪馬股份的控股子公司，而重慶“神秘”富豪羅韶宇及其妻子趙潔紅通過重慶東銀控成為迪馬股份實控人。招且股書披露，當前迪馬股份董事長及總裁為羅韶宇妹妹羅韶穎。

對于“神秘”富豪羅韶宇，追溯有關信息發現其起家于“制造防彈運鈔車”、失足于煤炭開采“黑金”市場。

值得一提的是，在2020年11月迪馬股份一則公告稱，迪馬股份第一大股東重慶東銀控股持有本公司股份被司法輪候凍結司法輪候凍結，具體凍結數量為：915,737,591股，其中中國民生銀行股份有限公司鹽城分行申請輪候凍結30,000,000股，中國民生銀行股份有限公司重慶分行申請輪候凍結885,737,591股。上述股份均為無限售流通股，輪候凍結。截止公告日，東銀控股直接持有公司約8.86億股，占公司總股本的34.57%。

在此之前，東銀控股在迪馬股份的持股，自2017年起已被凍結三年，此次輪候凍結又被延展三年。

業務模式方面，東原仁知服務通過物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務三條業務線展開多元化服務。

52%在管面積來自關聯方

業務規模方面，截至2021年9月30日，東原仁知服務有289個在管物業項目，包括住宅及非住宅物業，覆蓋國內46個城市，總在管建筑面積約2470萬平方米，其中52%來自迪馬集團及關聯公司。

其中，115個為住宅物業及174個為非住宅物業；住宅物業及非住宅物業的總在管建筑面積分別約為1760萬平方米及710萬平方米。

在上一份招股書顯示，截至2020年12月31日，東原仁知有227個在管物業項目，包括住宅及非住宅物業，覆蓋中國14個省、自治區及直轄市的38個城市，總在管建筑面積約2110萬平方米。

另，截至2021年9月30日，東原仁知服務管理的物業項目之總在管建筑面積約52%源自迪馬集團及聯屬公司。其管理的多個物業項目包括就此訂立相關物業管理服務協議的物業項目，而有關協議未訂明在管建筑面積。

近七成收入來自第三方

從東原仁知服務整體業務收入占比看，東原仁知服務與此前已上市物業公司并無多大差異，來自物業管理收入占比過半。具體，來自物業管理服務收入占比53.3%、社區增值服務收入占比23%、非業主增值服務收入占比23.7%。

按收入來自主體看，來自獨立第三方的收入占比69.7%，來自迪馬集團及關聯公司的收入30.3%。

毛利率、凈利率分別低于港股物業公司均值2.7個百分點、5.87個百分點

收入方面，2018年、2019年、2020年及2021年9月30日止9個月，東原仁知服務營業收入3.87億元、5.59億元、7.67億元、8.59億元。同期毛利分別為8860萬元、1.33億元及2.16億元；同期毛利率分別為22.9%、23.7%及28.2%、25.9%。

截至2020年12月31日止三個年度各年，東原仁知服務年內利潤分別約為人民幣2910萬元、人民幣2560萬元及人民幣8450萬元，于2018年至2020年間增長約190.4%。相比于截至2020年9月30日止九個月，截至2021年9月30日止九個月收益、毛利及毛利率分別增加約65.7%及60.1%。

經計算，2018年、2019年、2020年及2021年9月30日止9個月，東原仁知服務凈利率分別為7.52%、4.58%、11.02%、11.17%。

中華網財經獲悉，據中指研究院發布《2021中國物業服務上市公司TOP10研究報告》顯示，2020年在港物業服務上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%，較2019年分別提升了約2.2和2.8個百分點，企業盈利能力持續穩健提升。

至此，東原仁知服務的最近一期毛利率、凈利率兩盈利指標分別低于港股市場物業服務上市公司均值2.7個百分點、5.87個百分點。

此外，中華網財經獲悉，迪馬股份今日（11月12日）發布公告稱，東原仁知服務于2021年4月30日向香港聯交所遞交了首次公開發行境外上市外資股（H股）并在香港聯交所主板上市的申請資料；2021年10月15日東原仁知服務收到中國證券監督管理委員會出具的《關于核準東原仁知城市運營服務集團股份有限公司發行境外上市外資股的批復》（證監許可【2021】3224號），具體內容詳見2021年5月6日、2021年10月16日在上海證券交易所網站披露的相關公告，目前尚需取得香港證監會、香港聯交所等批準和/或核準。

（中華網財經綜合 文/劉星）

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