上房服務(wù)擬IPO：在管面積下降至1731.8萬平 商業(yè)服務(wù)收入持續(xù)下滑

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)11月15日訊：11月12日中國證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，上海上房物業(yè)服務(wù)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“上房服務(wù)”）的招股書顯示為“預(yù)披露更新”狀態(tài)，財(cái)通證券股份有限公司為保薦人（主承銷商）。

主攻公共物業(yè)和商業(yè)物業(yè)

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)獲悉，沖A股主板IPO的上房服務(wù)主攻業(yè)務(wù)方向?yàn)楣参飿I(yè)和商業(yè)物業(yè)，并不像傳統(tǒng)物業(yè)上市公司一樣有著強(qiáng)大的房地產(chǎn)行業(yè)母公司背景。

招股書披露，上房服務(wù)公司前身為中外合資的星翔物業(yè)，成立于2001年8月，主營業(yè)務(wù)是為不同領(lǐng)域的客戶提供以物業(yè)管理為基礎(chǔ)，包括商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)支援服務(wù)、教育機(jī)構(gòu)支援服務(wù)、文化體育支援服務(wù)、其他機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)物業(yè)服務(wù)，以及停車場(chǎng)經(jīng)營管理和餐飲團(tuán)膳服務(wù)。

值得注意的是，幾經(jīng)股改增資的上房服務(wù)在2017年6月8日，掛牌新三板，證券代碼為“871437”，證券簡(jiǎn)稱為“上房服務(wù)”，并于2018年12月10日摘牌。

李文潔、張圣哲、周超、趙磊、黃為國、肖玉康六人直接或間接持股84.62%

股權(quán)機(jī)構(gòu)方面，招股書披露，上房方征為公司控股股東，直接持有發(fā)行人3,408.00萬股股份，占發(fā)行人股本總額的49.39%。公司實(shí)際控制人為李文潔、張圣哲、周超、趙磊、黃為國、肖玉康六人。此六人通過上房方征間接可支配發(fā)行人49.39%的表決權(quán)，通過上海方怡間接可支配發(fā)行人21.43%的表決權(quán)，通過上海方延間接可支配發(fā)行人11.63%的表決權(quán)，周超直接持有發(fā)行人2.17%的表決權(quán)。因此，上述六人直接或間接合計(jì)可支配發(fā)行人84.62%的表決權(quán)，為公司實(shí)際控制人。

對(duì)于實(shí)控人可能出現(xiàn)的管理風(fēng)險(xiǎn)，招股書中上房服務(wù)坦誠指出，若上述6人未來在有關(guān)公司經(jīng)營決策的重要事項(xiàng)方面出現(xiàn)重大分歧，或者《一致行動(dòng)人協(xié)議》有效期已過，將可能導(dǎo)致上述6人之間的一致行動(dòng)執(zhí)行不力，對(duì)公司經(jīng)營管理造成一定影響。

此外，截至本招股說明書簽署日，上房服務(wù)旗下?lián)碛?家控股子公司（包括3家一級(jí)子公司及1家二級(jí)子公司）。

業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄?/strong>

收入方面，招股書披露，2018年至2021年6月末，上房服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入59,202.14萬元、72,173.15萬元、81,819.58萬元及46,367.32萬元，其中2019年、2020年分別實(shí)現(xiàn)21.91%和13.37%的增長。從相關(guān)增速來看，公司營收已出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，且并不穩(wěn)定，與凈利潤增幅也不匹配。

上述同期，公司在管面積分別為1228.85萬平方米、1374.96萬平方米和、1799.56萬平方米、1731.78萬平米，在管面積在下降。

其中，2021年1-6月，來自醫(yī)療機(jī)構(gòu)支援服務(wù)收入16680.78萬元元、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)收入9,451.37萬元、教育機(jī)構(gòu)支援服務(wù)收入6,586.10萬元、其他機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)收入5,528.50萬元、文化體育支援服務(wù)收入3,288.44萬元、停車場(chǎng)經(jīng)營管理收入4,010.20萬元、餐飲團(tuán)膳服務(wù)收入821.92萬元。上述項(xiàng)目收入占比分別為35.98%、20.38%、14.2%、11.92%、7.09%、8.65%、1.77%。

商業(yè)服務(wù)毛利占全部綜合物業(yè)服務(wù)毛利超四成

報(bào)告期內(nèi)各期，醫(yī)療機(jī)構(gòu)支援服務(wù)毛利占全部綜合物業(yè)服務(wù)毛利的比例分別為20.32%、23.65%、25.24%和22.59%，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)毛利占全部綜合物業(yè)服務(wù)毛利的比例分別為47.02%、44.46%、42.45%和41.84%，教育機(jī)構(gòu)支援服務(wù)毛利占全部綜合物業(yè)服務(wù)毛利的比例分別為13.18%、14.96%、17.08%和15.73%，醫(yī)療機(jī)構(gòu)支援服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)和教育機(jī)構(gòu)支援服務(wù)毛利合計(jì)占全部綜合物業(yè)服務(wù)毛利的比例約為80%~85%，并呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，與物業(yè)管理服務(wù)收入的變動(dòng)趨勢(shì)基本一致。

商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)收入持續(xù)下滑

值得注意的是，將上述項(xiàng)目收入拉長時(shí)間來看，收入占比居第二的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)收入持續(xù)下滑，已由2018年度收入占比25.17%下降至2020年度的20.36%，兩年下降4.81個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，招股書披露，報(bào)告期內(nèi)，上房服務(wù)曾開展房屋管理業(yè)務(wù)，相關(guān)業(yè)務(wù)收入分別為9.65萬元、23.40萬元、20.86萬元、12.60萬元，占營業(yè)收入的比例分別為0.02%、0.03%、0.03%、0.03%。對(duì)此，上房服務(wù)表示，該業(yè)務(wù)對(duì)發(fā)行人影響較小。后續(xù)合同到期后，發(fā)行人將不再繼續(xù)開展上述業(yè)務(wù)。

主營業(yè)務(wù)收入占比逐年提升至89.58%

另，報(bào)告期內(nèi)，公司主營業(yè)務(wù)收入主要來源于綜合物業(yè)服務(wù)，2018年、2019年度、2020年度及2021年1-6月，該項(xiàng)收入金額分別為50,635.58萬元、62,274.56萬元、73,018.66萬元及41,535.21萬元，占主營業(yè)務(wù)收入比例分別為85.53%、86.28%、89.24%及89.58%。報(bào)告期內(nèi)各期，專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)占主營業(yè)務(wù)收入的比重分別為14.47%、13.72%、10.76%及10.42%，呈逐年下降趨勢(shì)。

主營業(yè)務(wù)毛利率16.17%

報(bào)告期內(nèi)各期，公司主營業(yè)務(wù)毛利率分別為16.12%、15.60%、16.77%和16.17%，主營業(yè)務(wù)盈利能力較強(qiáng)。

此外，負(fù)債方面，報(bào)告期各期末，母公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為62.26%、64.21%、57.23%及57.77%，合并資產(chǎn)負(fù)債率為61.21%、62.03%、57.68%及59.12%。

報(bào)告期內(nèi)多次違法違規(guī)被罰

在經(jīng)營管理方面，招股書披露，報(bào)告期內(nèi)該上房服務(wù)多次被罰，其中因“停車庫收費(fèi)超標(biāo)”，違法《價(jià)格法》第十二條和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》第九條第（一）項(xiàng)，被主管部門處罰并沒收違法所得134198元。

IPO募集資金使用

招股書披露，上房服務(wù)擬發(fā)行不超過2300萬股，預(yù)計(jì)募集42197.31萬元。對(duì)于資金使用，上服服務(wù)預(yù)計(jì)，募集資金擬投入約1.36億元用于業(yè)務(wù)拓展、約1.07億元用于信息化建設(shè)、9510.47萬元用于停車場(chǎng)技改、8327.98萬元用于人力資源建設(shè)。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/劉星）