中指快評(píng)|近期房地產(chǎn)重點(diǎn)政策解讀及市場趨勢判斷：四季度銷售規(guī)模或繼續(xù)回落

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)12月1日訊：中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師毛大鵬在12月1日的“中指市場形勢研究成果分享會(huì)”中，對(duì)近期房地產(chǎn)重點(diǎn)政策進(jìn)行解讀。

具體解讀顯示，9月底以來，中央持續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)，四季度房地產(chǎn)信貸環(huán)境或?qū)⒂袑?shí)質(zhì)性改善；9月24日，央行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)：維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)：圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

10月15日，人民銀行2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)：少數(shù)城市房價(jià)上漲過快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房價(jià)上漲速度得到抑制。房價(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。已指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

10月20日，2021金融街論壇年會(huì)：劉鶴：目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個(gè)別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會(huì)改變。央行副行長潘功勝：在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)和金融市場風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。……下一步，金融部門將積極配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和地方政府堅(jiān)定的維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

貨幣信貸趨勢：居民信貸端略有改善，10月居民中長期貸款增加4221億元，同比多增162億元，個(gè)人住房貸款增加值較9月多增

受近期房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際改善的影響，居民中長期信貸出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

2021年10月，M2同比增速8.7%，增速比上月末高0.4個(gè)百分點(diǎn)；M1同比增速為2.8%。

從居民中長期貸款來看，2021年10月，人民幣貸款增加8262億元，同比多增1364億元。其中，住戶中長期貸款增加4221億元，同比多增162億元，結(jié)束了連續(xù)5個(gè)月的同比回落。

2021年11月10日，央行首次公布個(gè)貸月度數(shù)據(jù)，截至10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。

11月中央重申“房住不炒”總基調(diào)和“三穩(wěn)”目標(biāo)，再提“分類指導(dǎo)”，短期樓市“雙向”調(diào)節(jié)或?qū)⒓涌炻涞?/p>

11月12日，央行、銀保監(jiān)會(huì)學(xué)習(xí)十九屆六中全會(huì)精神：央行：堅(jiān)決遏制金融服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的壟斷和資本無序擴(kuò)張，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；銀保監(jiān)會(huì)：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

11月19日，央行2021年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告：目前房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)總體可控，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會(huì)改變。既要堅(jiān)定信心，又要正視困難，將改革和調(diào)控、短期和長期、內(nèi)部均衡和外部均衡結(jié)合起來，集中精力辦好自己的事，努力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展；牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

11月24日，人民日報(bào)刊發(fā)劉鶴副總理文章《必須實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》：要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，落實(shí)好房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，順應(yīng)居民高品質(zhì)住房需求，更好解決居民住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

調(diào)控政策趨勢：政策著眼長效機(jī)制建立，因城施策開啟雙向調(diào)節(jié)，地方積極響應(yīng)“兩個(gè)維護(hù)”，短期托底政策仍存預(yù)期。

此外，毛大鵬對(duì)近期市場情況進(jìn)行解讀稱，供應(yīng)方面，供應(yīng)規(guī)模與去年同期基本持平，10-11月房企推盤積極性減弱。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS統(tǒng)計(jì)，2021年1-11月，20個(gè)代表城市商品住宅月均供應(yīng)面積約1940萬平方米，與去年同期基本持平，處近五年歷史同期次高位。7-11月，上市面積同比下降14.5%↓。

5月以來，房企推盤力度后勁不足，疊加土地供應(yīng)放緩，代表城市新批上市面積同比有所下降，特別是下半年以來，購房者置業(yè)情緒明顯回落，去化壓力增加下房企推盤積極性不足，三季度代表城市新批上市面積同比下降13.4%，10-11月，房企推盤力度進(jìn)一步減弱，代表城市新批上市面積同比下降16.5%。

銷售方面，11月，銷售規(guī)模與10月基本持平，受高基數(shù)影響同比降幅擴(kuò)大，預(yù)計(jì)全年銷售規(guī)模與上年基本持平

全國商品房方面，1-10月，銷售面積14.3億平米，同比增長7.3%，較2019年同期增7.3%，10月同比下降21.7%，單月規(guī)模為2016年以來同期最低；1-10月，銷售額14.7萬億元，同比增長11.8%，較2019年同期增18.3%，10月同比下降22.6%，連續(xù)4個(gè)月同比下降，降幅擴(kuò)大。

50城住宅： 1-11月，50城商品住宅月均成交約3315萬平方米，去年低基數(shù)影響下，同比增長8.0%，較2019同期增長6.7%。7-11月同比下降超20%。11月，50城商品住宅成交面積在2515萬平方米左右，同比降幅超三成，絕對(duì)規(guī)模處于近五年同期最低水平。

房價(jià)：今年以來新房價(jià)格累計(jì)漲幅仍處近五年同期最低水平，11月價(jià)格環(huán)比年內(nèi)首跌 

新房：2021年1-11月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.46% ，漲幅較去年同期收窄0.73個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)漲幅居近五年同期最低水平。2021年11月，百城新建住宅均價(jià)16183元/平米，環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，下跌0.04%；同比上漲2.72% 。 

二手房：2021年1-11月價(jià)格累計(jì)上漲3.36% ，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.67個(gè)百分點(diǎn)。2021年11月，百城二手住宅均價(jià)16013元/平米，環(huán)比跌幅擴(kuò)大，下跌0.08%；同比上漲3.66%。

房價(jià)：珠三角領(lǐng)漲，佛山、東莞、廣州等城市房價(jià)累計(jì)漲幅居百城前列

2021年1-11月，珠三角城市群累計(jì)上漲3.58%，居主要城市群首位。

2021年1-11月，百城新建住宅累計(jì)漲幅TOP20城市中，珠三角城市占5席，佛山、東莞、廣州等城市漲幅較高。

房價(jià)：2021年1-11月一線、二線城市累計(jì)漲幅較去年同期均有收窄，三四線代表城市累計(jì)漲幅略有擴(kuò)大

二手房價(jià)：長三角領(lǐng)漲，上海、昆山、馬鞍山等城市房價(jià)累計(jì)漲幅居百城前列

2021年1-11月，長三角城市群累計(jì)上漲5.59%，居主要城市群首位。

2021年1-11月，百城二手住宅累計(jì)漲幅TOP20城市中，長三角城市占11席，上海、昆山、馬鞍山等城市漲幅較高。

另，對(duì)四季度市場情況進(jìn)行展望。

毛大鵬稱，展望四季度，政策傳導(dǎo)至市場端尚需時(shí)間，銷售規(guī)模或繼續(xù)回落，房價(jià)保持小幅波動(dòng)；受土地成交縮量拖累，新開工面積下降態(tài)勢難改，開發(fā)投資增速回落

銷售方面，四季度，樓市“雙向”調(diào)節(jié)模式顯現(xiàn)，部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場有望改善，但政策傳導(dǎo)至市場端尚需時(shí)間，全國商品房銷售面積和金額同比預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降；房價(jià)或保持小幅波動(dòng)，部分城市房價(jià)面臨一定調(diào)整壓力，發(fā)布“限跌令”城市數(shù)量或增加。

新開工方面，土地成交面積同比明顯下降，對(duì)新開工規(guī)模形成較大拖累，同時(shí)，資金壓力不斷提升，一定程度上亦降低了房企開工積極性。重點(diǎn)城市陸續(xù)完成后兩批集中供地，但市場延續(xù)低溫態(tài)勢，土地流拍、撤牌量明顯增加，其中第三批次地塊出讓條件優(yōu)化下略有好轉(zhuǎn)，土地成交規(guī)模難有明顯改善，四季度，新開工面積下降態(tài)勢難改。

投資方面，四季度，加快推進(jìn)竣工周期，加速資金結(jié)轉(zhuǎn)，建筑工程投資仍將對(duì)全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額提供支撐，但新開工規(guī)模的縮量、土地購置費(fèi)增速回落均將繼續(xù)拖累投資增速，四季度全國開發(fā)投資額增速或?qū)⒗^續(xù)收窄。

2022年，預(yù)計(jì)全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積回落，銷售均價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長”的特點(diǎn)。

關(guān)鍵詞： 中指研究院 政策解讀