港交所審批趨嚴 長城物業、世紀金源等三家大型物企未通過聆訊

原標題：港交所審批趨嚴 三家大型物企未通過聆訊

來源：中房報

長城物業招股書首次失效。

12月21日，長城物業方面工作人員告訴中國房地產報記者，“物業行業和房地產行業息息相關，對于房地產行業下半年的傳導效應將繼續影響物業行業，物業估值降低。對于再次遞表，我們還在在尋找合適的時間，目前還在持續觀望中。”

12月16日，長城物業集團股份有限公司（下稱“長城物業”）在港交所遞交的上市申請材料失效。

而今年申請的物企中，面積超過5000平方米的只有三家：世紀金源服務、富力物業和長城物業。他們的命運均一樣，招股書處于失效狀態。

截至目前，今年申請的物企，只有9家物企成功上市，且均屬于小型規模行列。

資本市場，物企規模不再為王？

小物企成功 掛牌大物企招股書失效

今年申請的物企，只有9家成功掛牌了。

截至12月17日，成功赴港上市的物企包括：新希望服務、德信服務、朗詩綠色服務、中駿商管、領悅服務、康橋悅生活、融信服務、京城佳業、德商產投服務。

這9家成功上市的物企均屬于小型規模行列，平均在管面積約為1836萬平方米。其中，最大面積的是中駿商管，為3040萬平方米，最小面積的是德商產投服務，為390萬平方米。

值得關注的是，今年申請上市的大型物企卻未能通過港交所聆訊。

世紀金源服務、富力物業和長城物業就是典型的大物企，等待他們的命運卻是招股書失效的消息。

世紀金源服務在三家物企中最早提交招股書。1月20日晚間，世紀金源服務集團有限公司（以下簡稱“世紀金源服務”）在港交所提交招股書。7月20日，世紀金源服務集團有限公司（簡稱“世紀金源服務”）招股書因滿六個月而變更為“失效”狀態。第二次遞表的在管面積為7020萬平方米，第一次遞表的在管面積為6390萬平方米。

接著是富力物業遞表。4月26日,富力物業向港交所主板提交上市申請,農銀國際及中金公司為聯席保薦人。

長城物業是三家物企中最晚提交上市申請書的。6月16日晚間,長城物業向港交所遞交了招股書。作為目前規模最大的的獨立第三方物業，六個月后，等來的卻是招股書失效的消息。長城物業無疑是最亮眼的，在管面積為1.146億平方米。

港交所審核趨嚴

從9家成功上市物企的時間表上可以看出，5月只有1家物企成功上市，7月是上市集中期，6家物企成功上市，占比為近67%。11月有1家物企成功上市，12月有1家物企成功上市。

小型物企為何能成功上市？榮萬家生活服務股份有限公司副總經理孟慶斌：“有些物企有較強的國企背景，還有就是上半年進場會比較容易通過。”

進入下半年,物企上市進入低潮。在下半年房地產市場影響下,物企上市進程出現了近4個月的“空窗期”。

世紀金源服務、富力物業和長城物業就是屬于被資本市場遺忘的其中一員。

對于上市的迫切不言而喻，世紀金源服務選擇化被動為主動。招股書失效不到一周，世紀金源服務再次向港交所遞交招股書。

一位業內人士表示，“世紀金源服務對于母公司依賴性較強，以及市場化擴張能力待提高。”

富力物業選擇被收購。9月20日，碧桂園服務宣布擬以不超過100億元收購富力物業旗下唯一子公司富良環球。富力物業的在管面積為7160萬平方米。

孟慶斌表示，長城物業對于資本要求的增長及想象力都欠缺。第一，長城物業規模大但物業費單價低，說明項目并不優質。第二，收費率為81%，反映滿意度低，管理水平不高。第三，最大的獨立第三方物業一定程度上也是劣勢，沒有母公司輸血，也沒拓展能力。

在第一太平戴維斯華北區估值部高級董事胡建明看來，“一是相對頭部房企和國企公司，這些物企業管治方面有欠缺。二是房地產調控政策影響。三是亮點不明顯，融資壓力大。”

事實上，世紀金源服務、長城物業等大型物企未能成功通過聆訊，除了自身存在問題以外，也說明行業日趨回歸理性，資本市場對遞表企業的審核趨嚴。

克而瑞物管研究總監湯曉晨透露，“下半年港交所對遞表企業的審核趨嚴，問詢內容和頻率都在增加。與去年相比，香港聯交所和證監會對問題更加細化，特別關注房地產行業政策對于物業行業的影響。”

值得關注的是，受到上游房地產行業政策收緊等影響，物業股稀缺性降低，估值有所回調。

截至目前，55家上市公司總市值加起來為6500億港元，而在年內，整體市值曾高達萬億元，相當于下降超過三成。

上述業內人士直言，“從成功上市的物企可以看出，頭部物企可能有頭部的優勢，小而美也有小而美的亮點。”

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