北京年內土拍收金超1900億 第三批次：京投發展175億奪東壩三地塊建TOD

中華網財經12月27日訊：12月23日晚，北京市規劃和自然資源委員會發布第三批集中供地中4宗宅地的現場競價安排補充公告，確認北京三批集中出讓土地現場競價時間為12月27日。資料顯示，北京第三批次供應12宗住宅用地，最終成交10宗，其中，7宗底價成交，門頭溝2塊+房山地塊有溢價，且房山拱辰街道地塊達到最高限價。成交規劃建筑面積90.98萬㎡，總成交金額276.83億元。另外，此次土拍成交一宗旅館用地合4.26億元。

至此，北京2021年集中供地收官，其中，5月10-11日，北京30宗宅地共計入賬1110億元。10月13日，二批次集中供地成交總額513.4億元。加上此次第三批供地，北京2021年集中供地共攬金1904.62億元。

具體從第三批次成交地塊看，門頭溝兩地塊分別被金地14.84億元、金茂11.68億元競得，地塊臨近四道橋地鐵站，與石景山、首鋼園一河之隔，地塊臨近西長安街，可享受與石景山一樣的配套條件，同時，門頭溝也是與主城區最近的城外區，也是通勤人群首選的居住區域。

延慶地塊出讓規劃建筑面積23720㎡，由中建方程以3.9億元競得，該地塊首先享受到的是冬奧會所帶來的交通配套福利。地塊距離京張高鐵延慶站約2.5公里，終點站到清河站和北京北站，相較于燕郊、大廠通勤的不便，延慶區屬于北京區域內，距離西三旗、西二旗等大廠更為便利，并且房價優勢幾乎與燕郊、大廠無異。

東壩三地塊受地塊自身開發條件影響，由京投175億元競得，京投獲得該地塊屬于錦上添花，不管是完善配套還是開發建設，對政府和建設單位都是雙贏。

房山拱辰街道被中建智地競得，并且達到最高限價18.63億元，溢價率15%。房山地塊與門頭溝地塊優勢具有共同特征，其中最主要的是均屬于剛需人群聚集，從中指數據開發版時點人流量顯示看，工作日時點人流量有非常大的明顯變化。

中指研究院土地事業部高級分析師張曉飛表示，從北京第三批次土拍結果來看，房企依然在積極進軍北京市場，但是拿地結構和思路發生了明顯轉變。從第一批次土拍市場一片大好，到二批次的集體遇冷重新審視之后，三批次土拍拿地結構由“高周轉、快銷”轉向“剛需、穩健”。

本次成交的地塊整體特征為地價單價低，房價均不高，并且有較大的利潤空間。比如房山地塊地價均價在16000元/㎡左右，周邊房價均價為38000元/㎡。門頭溝兩宗底價成交地塊地價均價為24000元/㎡，周邊房價均價為45000~55000元/㎡，而一河之隔的石景山區可達到60000元/㎡左右，價格方面對剛需人群比較友善。

至此，北京2021年三次集中供地收官，全年集中供地成交住宅用地57宗，成交規劃建筑面積598.33萬㎡，土地出讓金1899.94億元，出讓金較上一年同比增長9.35%。三次出讓表現比較明顯的變化是拿地企業的態度。一批次火熱之后，二批次民營企業基本躺平，三批次依舊在觀望狀態，其原因主要受自有資金影響難以出手拿地。

土拍結果信息大全：

1、京投發展旗下京投置地和京投公司聯合體以底價175.3億元包攬北京朝陽區東壩三宗地塊：以56.10億獲得上述朝陽東壩A1西南地塊，用地面積57220.14平方米；以48.50億元獲得上述朝陽東壩A1東南地塊，用地面積63959.72平方米，以70.7億元獲得上述朝陽東壩A1上蓋北地塊，用地面積76681.88平方米。

資料顯示，3宗地合計建設用地面積19.79萬平米，建面36.3萬平米。當中A002-1、A003-1地塊需配建2萬平米保障房，并由北京市朝陽區保障性住房發展有限公司回購并持有，回購價格12000元/平米，地塊銷售指導價為8.1萬元/平米，另外2宗地銷售指導價則為8.6萬元/平米。

值得關注的是，此次東壩地塊也是北京土拍首次出現“期地”出讓，即根據軌交工程進度分期交地開發。也就是說，周期將明顯長于普通項目，這點也令絕大多數高周轉房企心有余而力不足。

對于后續是否擴大“期地”出讓范圍，北京規自委曾表示，將總結本次“期地”出讓工作經驗并不斷完善，后期對于類似的地鐵車輛段蓋上開發項目，將根據實際情況探索實施“期地”出讓。

據悉，在“期地”出讓中，土地款交納也有所不同，購買“期地”的開發商需先付競買保證金，摘地后，35個工作日內付清土地收益部分的出讓金。

由于TOD項目的特殊性，三宗“期地”內部又分為落地區和上蓋區，交地時間有所不同，分批次交地時，競得方簽訂土地移交書后，5天內需繳納相應的一級開發建設補償費用。

按照公開文件測算，正式競買前，3宗地需分別需要繳納11.22億元、9.7億元、14.2億元保證金；拿地后，京投發展還需要繳納9.9億元、8.2億元及12億元的政府收益部分，共計65.22億元。剩余的開發費用，將在交地后陸續支付。

2、龍湖、京能聯合體底價20.8億元斬獲北京市朝陽區管莊鄉GZGJC-03地塊。該地塊曾在第二批集中供地中與管莊GZGJC-02地塊打包掛牌，起始價為57億元。

3、葛洲壩集團底價11.40億元斬獲北京市朝陽區勁松街道0408-646地塊。該地塊建設用地面積約1.25萬平方米，規劃建筑面積約4萬平方米，土地用途為F2公建混合住宅用地，項目銷售指導價為10.66萬/平方米；要求可出讓居住建筑規模（12032.4平方米）全部實行“現房銷售”。

4、中建京西建設發展有限公司底價3.9億元摘得北京市延慶區小營村、石河營村地塊。

5、首開、住總、旭輝、密云城投聯合體以底價20.7億元摘得北京市密云區水源路南側MY00-0104-6016地塊，用地面積103325.51平方米。

6、中建智地以18.63億競得房山拱辰街道FS00-0111-0017、0019地塊（京土整儲掛（房）[2021]084號地塊），可售住宅樓面價約1.82萬元/平方米，溢價率15%。該地塊地塊位于房山區拱辰街道，地鐵房山線北側，土地用途為二類居住用地，建設用地面積45509.77平方米，建筑控制規模≤113774平方米，地塊容積率2.5。

該地塊起始價為16.2億元，土地合理上限價格186300萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格的基礎上現場競報“現房銷售”面積程序，同時本次出讓宗地設定有“現房銷售”面積上限31000平方米，當現場競報“現房銷售”面積達到設定的上限面積時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

此外，本次出讓宗地內須配建11400平方米“保障性租賃住房”，由競得人完成建設，并由北京市燕房保障性住房建設投資有限公司回購并持有，其中“保障性租賃住房”回購價格8000元/平方米；如該宗地中配建“保障性租賃住房”可獨立成棟，其配比的地下產權機動車停車位按4200元/平方米的價格同步回購。

7、北京金地興業房地產有限公司（金地）以14.84億元競得京土整儲掛（門）[2021]086號地塊，溢價率1.64%。

8、北京方興亦城置業有限公司（金茂）以11.68億元競得京土整儲掛（門）[2021]085號地塊，溢價率1.57%。

此外，北京大興賓館有限責任公司底價4.26億元摘得北京市大興區黃村鎮地塊，該地塊為旅館用地。

流拍地塊：

1、北京市朝陽區管莊鄉GZGJC-02地塊因無人出價，最終流拍；

2、北京市豐臺區王佐鎮魏各莊地塊因無人報名而流拍，該地塊位于青龍湖國際會都核心區，土地面積超14萬平方米，是本批土地面積最大的的地塊，也是第二批集中供地延拍地塊，起拍價33.6億元。

關鍵詞： 北京 三批次 集中供地 土拍