深圳二手房交易新規(guī)重構(gòu)中介市場規(guī)則

作為一個(gè)以二手房交易為主的城市，面對二手房業(yè)坐地起價(jià)帶動(dòng)房價(jià)快速上漲等問題，深圳2021年起將樓市調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手房市場，推出二手房成交參考價(jià)機(jī)制和二手房“單邊代理”交易機(jī)制。作為全國最早啟動(dòng)二手房調(diào)控的城市，深圳二手房市場經(jīng)歷了巨大變化：參考價(jià)機(jī)制成效已顯，市場預(yù)期極速回調(diào)致量價(jià)齊跌，新房市場也受波及；交易新機(jī)制致市場規(guī)則重構(gòu)，或有望解決部分市場頑疾。

二手房市場繼續(xù)下探

“現(xiàn)在是買方市場，不降價(jià)沒人去看房。”深圳樂有家的經(jīng)紀(jì)人劉先生說，目前中介大力推廣的房源，都是接近參考價(jià)的筍盤，業(yè)主因?yàn)槟承┰蛑背鍪郑粌H降價(jià)，還愿意幫買家補(bǔ)齊中介傭金。“一般二手房交易，是買賣雙方各付1.5%的傭金。但現(xiàn)在市場不好，如果買家只愿意承擔(dān)0.8%，有的賣家寧肯承擔(dān)2.2%，給我們補(bǔ)齊3%的傭金。”

二手房成交量持續(xù)探底的原因在于深圳出臺(tái)二手房成交參考價(jià)機(jī)制，并且商業(yè)銀行依照參考價(jià)發(fā)放住房貸款，收縮了購房者的金融杠桿，最終導(dǎo)致市場預(yù)期扭轉(zhuǎn)。

2021年2月，深圳市住房和建設(shè)局以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)。當(dāng)時(shí)，市場反應(yīng)參考價(jià)普遍低于市場價(jià)，引發(fā)不少爭議。例如深圳“網(wǎng)紅盤”華潤城潤府此前掛牌單價(jià)超過18萬元，政府參考價(jià)定為13.2萬元。

負(fù)責(zé)參考價(jià)評估工作的深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒表示，27%的小區(qū)位于熱點(diǎn)片區(qū)，存在掛牌價(jià)高于實(shí)際成交價(jià)10%以上的價(jià)格虛高等炒作現(xiàn)象。“所以，的確有的小區(qū)參考價(jià)與市民感受到的業(yè)主報(bào)價(jià)差距在三成以上。”

參考價(jià)機(jī)制發(fā)布前，市場普遍認(rèn)為，月均成交5000套是深圳二手房市場的“榮枯線”。2020年高峰期深圳一個(gè)月成交了1.34萬套二手房。

但由于銀行根據(jù)參考價(jià)發(fā)放住房貸款，成交價(jià)和參考價(jià)之間的差價(jià)都需納入首付款，深圳二手房市場形勢急轉(zhuǎn)直下，月成交量持續(xù)走低，2021年二手房僅成交40699套，下降近6成。2022年1月，深圳二手房成交量繼續(xù)下探，僅成交1557套。

二手房交易量的大幅收縮，給房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營帶來困難。深圳鏈家景田南店的門店經(jīng)理林雄偉說，參考價(jià)出臺(tái)后，（門店）有好幾個(gè)月都沒有成交二手房。直到去年年底，一個(gè)月也就能成交一套。今年以來，二手房市場活躍度依然不高，到現(xiàn)在一套都沒成交。“有客戶上門看房，但帶看量相對來說還是少，而且客戶還價(jià)都很低，業(yè)主接受不了。”

隨著時(shí)間的推移，成交量低迷帶動(dòng)二手房掛牌價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)態(tài)勢。如今，“接近參考價(jià)放盤”是中介掛牌推廣的標(biāo)配。深圳中原研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年12月，有63%的樣本房源掛牌價(jià)格跌幅在5%至10%之間，19%跌幅在5%以內(nèi)。

林雄偉介紹，該門店維護(hù)的二手房房源，掛盤價(jià)基本上跟之前的市場價(jià)格差不多。“不太著急賣的業(yè)主，報(bào)價(jià)略有松動(dòng)，但幅度不大。非常著急賣的業(yè)主，定價(jià)會(huì)更靠近參考價(jià)，但量很少。”

二手房交易新規(guī)重構(gòu)中介市場規(guī)則

中介機(jī)構(gòu)累積的房源“瞬間歸零”，忙于“搶客”，發(fā)布“一對一”管家式賣房服務(wù)廣告，爭取拿到賣方的獨(dú)家委賣合同。行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布通知，嚴(yán)禁中介以“返傭”“定金”等不正當(dāng)方式誘導(dǎo)消費(fèi)者簽訂委賣合同，并對涉嫌引導(dǎo)賣方解除與其他中介方簽訂委賣合同的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行約談……2021年11月，深圳上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)重構(gòu)了中介市場規(guī)則。

新系統(tǒng)通過與民政、社保、不動(dòng)產(chǎn)登記等多部門的數(shù)據(jù)對接，將掛牌、委托代理、產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)、購房資格查驗(yàn)、網(wǎng)簽備案等環(huán)節(jié)全面線上化，并納入政府監(jiān)管。此次系統(tǒng)調(diào)整帶來了中介行業(yè)經(jīng)營模式的兩大變化：一是從“多方委托”變?yōu)椤蔼?dú)家委托”；二是從“雙邊代理”變?yōu)椤皢芜叴怼薄?/p>

以往，業(yè)主賣房一般會(huì)把房源委托給多個(gè)中介機(jī)構(gòu)掛牌銷售，存在“跳單”等糾紛隱患，買賣雙方可能為了少支付中介費(fèi)，繞開已經(jīng)提供服務(wù)的中介，自行成交或者選擇收費(fèi)更低的中介成交房源。2021年1月深圳就發(fā)生過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)博主發(fā)布購買的房屋視頻后被指“跳單”事件，博主、經(jīng)紀(jì)人和深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)都就此發(fā)聲，一度鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，最終還上了法院。

新系統(tǒng)規(guī)定在同一個(gè)時(shí)間段內(nèi)，賣方只能把房源獨(dú)家委托給一個(gè)中介機(jī)構(gòu)的一位經(jīng)紀(jì)人掛牌銷售。記者從中介機(jī)構(gòu)了解到，簽了委賣協(xié)議后，二手房網(wǎng)簽必須由簽約的經(jīng)紀(jì)公司操作，可以避免“跳單”爭議。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，此舉倒逼賣方謹(jǐn)慎選擇為其服務(wù)的中介和經(jīng)紀(jì)人。因此，中介從業(yè)人員今后將更有動(dòng)力制定長期職業(yè)規(guī)劃、珍視其信用信譽(yù)、提升專業(yè)能力。

此前，二手房交易存在中介“吃差價(jià)”問題。2021年2月，深圳市民李先生在購買一套價(jià)值1940萬元的房產(chǎn)過程中，意外發(fā)現(xiàn)自己手里的和中介機(jī)構(gòu)留檔的三方合同所寫購房金額不一致，揭開經(jīng)紀(jì)人收取了60萬差價(jià)的違規(guī)行為。

新系統(tǒng)打破了以往買賣雙方委托同一家機(jī)構(gòu)，甚至同一名中介的模式，建議買方委托與賣方不同的中介機(jī)構(gòu)購置房產(chǎn)，促使買賣雙方與各自的受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系。中介方“各為其主”，只向自己的委托人負(fù)責(zé)，以爭取委托方在實(shí)際交易中的利益最大化。

由于目前二手房市場處于低迷狀態(tài)，新系統(tǒng)解決市場頑疾的作用是否能有效發(fā)揮還需要進(jìn)一步觀察。

新房市場不再需要積分排名購房

長期以來，深圳房地產(chǎn)市場交易以二手房為主，占比達(dá)七成。因此，深圳的房價(jià)實(shí)際上由二手房價(jià)格走勢決定。實(shí)行二手房成交參考價(jià)機(jī)制后，深圳出現(xiàn)了自2007年以來首次二手房成交量低于新房的局面。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2021年5月起，深圳二手房價(jià)格已連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下滑。二手房市場量價(jià)齊跌傳導(dǎo)至新房市場，遏制住了此前因一二手房價(jià)格倒掛而出現(xiàn)的“打新熱”現(xiàn)象。尤其是到了2021年四季度，新房市場也呈現(xiàn)出了后勁不足的問題，甚至網(wǎng)紅盤也遭遇了“滑鐵盧”。

華潤城潤璽一期2020年11月開盤吸引萬人搶房，而2021年12月開盤的華潤城潤璽二期，售價(jià)沒變，房源數(shù)量基本沒變，但開盤當(dāng)天卻有約200套沒賣掉。這一現(xiàn)象充分說明了購房者市場預(yù)期扭轉(zhuǎn)，下手越來越謹(jǐn)慎，信心不足。

除了少數(shù)條件特別硬的新盤，很多新盤都不再需要積分排名按分購房了。伴隨著新房市場回歸冷靜，不少開發(fā)商采取促銷手段，也增加了和中介機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)介合作。貝殼深圳新房策略顧問中心的數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，深圳新房代理渠道開通率迎來拐點(diǎn)，提升至77%，此前開通率約60%。

記者春節(jié)后走訪了多個(gè)新盤售樓處，每個(gè)售樓處都“非常空曠”，其中兩個(gè)只有記者一組購房者，最多的一個(gè)也只有三組購房者。

佳兆業(yè)云望府位于華為所在的坂田片區(qū)，1月7日拿到預(yù)售證，推出130套房源，目前還剩一半房源待售。現(xiàn)場除了記者外，還有兩組購房者看房。銷售人員告訴記者，售樓處大年初三就營業(yè)了，但春節(jié)期間客流少，每天就兩三組客人。開盤時(shí)推出過9.95折疊加送物業(yè)費(fèi)的促銷活動(dòng)。由于佳兆業(yè)陷入現(xiàn)金流危機(jī)，售樓處專門公示了龍崗區(qū)住建局給購房者的提示，請購房者務(wù)必將定金、首付款等預(yù)售款項(xiàng)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶——廣東省深圳市龍崗公證處六號。資金由龍崗區(qū)住建局、龍崗公證處和中國銀行共同監(jiān)管，以確保項(xiàng)目資金專款專用，實(shí)現(xiàn)“保交樓”目標(biāo)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場另一個(gè)現(xiàn)象再度卷土重來：期房業(yè)主對未交付的房屋質(zhì)量敏感度大幅提升。

近期交付的位于深圳光明區(qū)的華潤置地公園九里花園，一些業(yè)主因小區(qū)臨近高速公路存在噪音污染問題拒絕收樓；仍在建設(shè)中的位于深圳寶安區(qū)的尖崗山壹號花園，被業(yè)主投訴外墻材料與購房時(shí)銷售人員介紹的不一致。

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