今日看點：“三支箭”射出后民營房企現身廣州拍地

12月15日，廣州第四輪集中供地的競價只花了15分鐘，6宗住宅用地成交了5宗，總成交價約191億元，是今年集中供地收金最少的一次。

(資料圖)

讓業內意想不到的是，這次供地競爭最激烈的是一幅安置房用地，兩家房企搶了9輪才決出勝負。而起拍價約53.6億元的大熱門地塊——天河梅花鋁廠地塊卻因無人報名而流拍。據克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉介紹，開發商打了退堂鼓，一方面是受周邊新盤價格表現不及預期的影響，另一方面也跟地塊仍存在歷史遺留問題有關。

雖然成交金額不高，但這次的供地有一個令業界振奮的信號出現，那就是融資的“三支箭”射出后，民營房企又回來了。廣州本地房企方圓地產聯合廣州區屬國企知識城集團拿下了黃埔區的一塊地，龍湖也積極參與了安置房用地的競奪。

截至目前，廣州今年的集中供地都已完成，四輪共收金約1221億元，相比2021年三輪集中供地少了三成。

熱門地塊流拍民營房企現身

本輪供地，廣州只掛出了6宗宅地，計容總建筑面積106.29萬平方米，起拍總價約244.6億元。除了一個安置房地塊外，其余地塊依然采用“限地價+搖號”的競拍模式，溢價率紅線設在15%。

出讓總價最高的是天河區的AT0507033地塊（也稱“中鐵物流園地塊”），計容建筑面積20.9萬平方米，起拍價95.6億元，樓面地價約4.6萬元/平方米。這塊地在今年年初就已上了廣州供地藍皮書，一直留到最后一批集中供地才推出，吊足了開發商的胃口。中鐵物流園地塊吸引了兩家企業競買，最后是保利發展以約95.8億元的價格競得，僅比起拍價高出0.2億元。

總價第二高的是同樣位于天河區的AT0208111地塊（也稱“梅花鋁廠地塊”），計容建筑面積14.2萬平方米，起拍價53.6億元，樓面地價約3.8萬元/平方米，需要配建314套安置房。這也是個熱門地塊，坊間傳聞有不少房企感興趣，但直到報名截止都未有企業報名，因此流拍。

該地塊的一路之隔便是今年7月份廣州第二輪供地由越秀地產搖號競得的燕塘地塊，其成交總價約為81.19億元，扣除配建面積后，折合樓面地價約5萬元/平方米。燕塘地塊在12月初已經以“越秀·天河·和樾府”的案名上市銷售，開盤價低至7.2萬元/平方米。

肖文曉表示，按照5萬元/平方米的可售樓板價計算，每平方米七八萬元起的新房售價顯然很難滿足開發企業對利潤的考核要求，而價格低開之后流速不達預期更讓有意競拍的企業躊躇。此外，業內傳聞梅花鋁廠地塊尚有權屬等歷史遺留問題未完全解決，或多或少也堅定了企業打退堂鼓的意愿。

比較有特色的是白云區的龍歸街AB1312039、AB1312040地塊，占地約25萬平方米，起拍價約16.4億元，樓面地價約6560元/平方米。這塊地是安置房用地，建成后由地方政府100%回購，房企相當于扮演代建的角色，不用承擔太大的市場風險，因此競拍規則也有所不同。地塊采用的是“競安置房回購價格”模式，安置房的回購價格設定為1.79萬元/平方米，每輪舉牌降幅為100元/平方米，當回購價格競至1.5萬元/平方米時，便進入搖號環節。

這個地塊的競爭是本輪供地中最激烈的，龍湖與中建國際投資集團有限公司輪番出價，經過15分鐘的9輪競價，最終是中建國際投資集團有限公司以約16.4億元的總價，和1.71萬元/平方米的安置房回購價格成交。

海珠區的濱江西路AH010502地塊以及番禺區的南村鎮興業大道南側地塊則為越秀地產以底價競得，總成交價約41億元。

位于黃埔區的外環路以東、長平路西延線以北CPPQ-A5-1地塊，總建筑面積約21.93萬平方米，起拍價37.9億元，由方圓地產與知識城集團兜底競得。在龍湖未有斬獲的背景下，即便這塊地是聯合競得，方圓地產依然被視為本次土地拍賣的“民企之光”。

集中供地總收入縮水558億元

今年廣州前三次集中供地共錄得1030億元的土地出讓金收入，加上本次共1221億元，只相當于2021年廣州三輪集中供地1779億元總成交金額的七成，同比減少了558億元。

一方面是土地的供應總量減少。2021年，廣州三輪供地共推出了113宗地，建筑面積2103.6萬平方米，今年只有58宗，建筑面積約928萬平方米，降幅都超過50%。供應數量少，但是土地的質量提高了，今年廣州推出的中心六區宅地數量多達33宗，占比高達57%，比2021年翻了一倍。

另一方面，受市場及融資環境影響，企業拿地的積極性明顯下降。全年下來，民營房企只在廣州的集中供地中拿下3塊地，央企、國企及地方城投平臺類企業成為了中堅力量。10月份，財政部印發的《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》明確提出嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，又使得大量的地方城投平臺類企業難以在第四次供地中扮演兜底角色。

相對于前面三次集中供地，廣州的第四次供地面臨更友好的政策環境。截至11月底，針對房地產行業的信貸投放、債券融資以及股權融資的“三支箭”均已射出，億翰智庫認為，當前的融資政策已迎來拐點，這將對地產企業尤其是民營企業應付明年上半年的償債高峰，起到相當程度的積極作用。也因此，龍湖、方圓地產開始參與土地拍賣，小幅試水。

不過，整場土地拍賣的基調依然是保守、謹慎，這從安置房地塊備受追捧便可見一斑。中指研究院土地事業部負責人張凱認為，在市場充滿不確定性的當下，房企更偏好于投資這類“類代建”的無風險、低收益的地塊。

肖文曉表示，“金融十六條”的發布以及“三支箭”射出，有利于行業資金面改善，但無論是哪個融資渠道，企業距離真正獲得資金的支持都需要一段時間，因此也很難在年底這個關口傾力而出。正因如此，明年首次集中供地，房企的表現會更加令人期待，政策利好的作用會在那個時候有更完整的體現。

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