北京商業地產市場表現出現分化|天天即時

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2023年下半年拉開序幕，北京經濟正在修復至正常增長的進程中，商業地產市場表現略有分化。二季度，辦公樓市場租賃需求轉弱，全市整體租金再度下探。餐飲租賃需求的提漲在二季度推動零售地產市場整體進入溫和復蘇態勢，租金止跌企穩。仲量聯行中國區首席戰略官張瑩表示：“盡管當前商業地產市場挑戰仍存，但在貨幣政策的先行刺激后，愈多的政策積極信號有望帶來市場整體信心的改善。”

一方面，隨著租賃需求走弱，全市甲級寫字樓整體租金進一步下探。今年年初以來的市場復蘇趨勢并未延續，二季度租賃需求顯現疲軟態勢。僅有的部分搬遷需求受到了租戶方低預算的限制。當前業主與租戶方的談判期拉長，尤其是1,000平方米以上的大面積租賃需求。二季度，租賃成交的行業分布呈現更加多元化的趨勢。源自TMT行業的租戶貢獻了租賃成交總量的四分之一，其中游戲企業增長趨勢更加顯著。從全市角度而言，即使在先前表現穩定的CBD區域，問詢與帶看數量也呈明顯下降。區域業主正持續提供更靈活的策略以吸引潛在的租戶。

全市整體空置率略微收縮至10.3%，凈吸納量與一季度相比減少了三分之一。雖然二季度辦公樓市場退租趨勢有所緩解，但租賃需求的疲軟仍然導致全市范圍內的凈吸收量十分有限。由于回填速度慢于預期，業主面臨較大空置壓力。全市甲級辦公樓平均租金持續處于下行通道，環比下降1.8%，同比下降4.0%。鑒于當前的市場情況，即使針對500平方米以下的小面積需求，業主也開始提供可觀的租金折扣。“近期市場需求復蘇仍然受限，全市租金調整期或將持續至2024年?！爸倭柯撔斜本┥虡I地產部高級董事張斯亮表示：“租金下行將進一步推動租戶方借助有利市場環境與業主進行談判，有望爭取更加優惠的租賃條款?！?/p>

另一方面，在優質零售地產則是，租賃需求復蘇，得益于大面積餐飲租賃成交。5月，社會消費品零售總額同比增長29%，零售商對擴張的預期得到改善。其中，餐飲業態積極響應消費需求，以最快速度推進新店落地，第二季度新租面積達到全市增量的49%。而此前退租的兒童娛樂與教育業態也開始復蘇，逐步吸納空置面積。

郊區市場迎來2018年至今最大體量新增供應。2023年第二季度郊區市場錄得三個新項目，總體量高達30.2萬平方米，成為2018年以來的季度供應峰值。得益于新項目開業率高且市場需求持續復蘇，市區和郊區市場空置率均有所回落，分別錄得6.2%和8.0%。新項目由大悅城控股、遠洋集團和華潤集團等市場頭部房企所開發，規劃合理的市場定位與業態組合使這些購物中心都取得了出色的運營表現。

全市租金進入止跌企穩轉折點?？土髁颗c消費的共同復蘇顯著增強了業主信心。部分頭部項目的業主已從新租餐飲成交中實現漲租，另有其他業主計劃將租金恢復至2021年水平，并積極上探漲幅空間。第二季度，市區市場租金環比增長0.7%，郊區市場租金環比增長0.6%。在經歷長達三年的下行震蕩周期后，北京零售市場租金或迎來轉折點。

“據預測，核心及市區市場租金將在2023年底達到1.5%和2.0%的同比漲幅。全市租金預計將在2024年底回漲至2021年水平。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。

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