養老院 “共有產權”內藏貓膩：土地性質存“疑點”

對于大多數人來說，自己一輩子的積蓄可能有相當一部分都是留做養老使用，然而，近年來市場上卻屢屢出現商家企圖用各種“花招”從中牟取不法利益的情況。日前，有知情人士向北京商報記者透露，有開發商打著共有產權養老社區的旗號在京銷售類商品房的項目。就此，記者通過網絡等多渠道循線找到了知情人士口中的名為“迎福園”項目，并與該項目工作人員取得了聯系。據介紹，迎福園的購買方式、產權分配比例等核心內容，幾乎完全“復制”了去年底北京市多部門聯合披露的、位于雙橋的全市惟一共有產權養老試點。就此，北京市民政局相關負責人明確，迎福園不是北京所批準的共有產權養老試點項目，如果按照這一形式銷售應該是違法的，目前市民政局正對此項目進行調查。

“復制”試點模式

“迎福園項目產權所有形式雖然是國家新推出的‘共有產權’模式，但實際上就和一般商品房一樣。”這是迎福園售樓處工作人員在向北京商報記者介紹項目情況時反復提及的一句話。

根據迎福園的宣傳單頁介紹，該養老社區占地216畝，位于南五環和南六環之間，距離市中心18公里。

據上述工作人員介紹，迎福園養老社區每棟樓基本都是6層、2個單元，現階段其中共有兩棟樓中共7層對外出售，戶型分別約為78平方米和46平方米，售價統一為4.3萬元/平方米，帶家具家電及精裝修、民水民電。“以此計算，該項目的單套售價主要在180萬元、330萬元左右。低于周邊二手房價格1萬多元/平方米。現在，項目已經進入預訂排號階段，定金為50萬元/套，同時現在預訂還可以參加20萬元抵30萬元房款的活動，即一共預交70萬元可抵扣80萬元房款。”該工作人員表示。

在提到迎福園最為關鍵的“共有產權”模式時，迎福園的“口徑”與此前多部門介紹的試點項目如出一轍。然而，上述市民政局相關負責人明確告訴北京商報記者，截至目前，本市正式公布的共有產權形式出售的養老項目有且只有一個，并非迎福園。

北京商報記者從上述工作人員提供的購房合同部分文本中發現，合同提出：“甲方(企業)保障乙方(購房人)入住時間、為乙方辦理共有產權網簽時間均為2018年8月30日前，為乙方辦理共有房產的不動產權證時間為2020年12月30日前，其中共有產權甲方占5%，乙方占95%，乙方取得的共有產權可辦理不動產權證，可出租、可轉讓、可繼承。”該工作人員直接表示，企業所持有的5%產權對購房人沒有任何影響，出租、出售價格沒有限制，企業也不從中分成，這和國家確定的共有產權住房略有不同。此外，這位工作人員還提醒記者，購買該項目不受現行限購政策限制，也不納入在京購房記錄。

不過，北京商報記者也發現，根據迎福園工作人員描述，該項目的運營模式與雙橋恭和家園試點存在一定出入：前者雖然需要購房人至少一位男60歲、女55歲以上親屬，而且需由民政部門開具證明，具體居住人并不做要求也不會進行監督，其他沒有任何必須交納的費用;但后者明確要求每套房必須至少有一位60歲以上老人居住，在此基礎上，每個月購房人還必須繳納3000元的服務費。

土地性質存“疑點”

與試點“巧合”的共有產權模式并非迎福園惟一的“疑點”。

在解釋迎福園銷售房屋的不動產權證為何只有50年權限時，上述工作人員表示，因為項目所在土地的性質為養老用地，這種土地產權只有50年。

去年2月，市民政局、市住建委曾在聯合印發的《共有產權養老服務設施試點方案》中明確，支持樂成老年事業投資有限公司利用朝陽區雙橋地區的恭和家園養老設施建設用地，探索共有產權養老服務設施模式。

然而，北京商報記者在合同文本中發現，合同第一條就明確表示，迎福園居家養老社區位于大興區亦莊博興五路與涼水河一路交匯處X6M1地塊。就此，記者咨詢了多位房地產業界人士，并從百度百科查找發現，在地塊編號中，M指代工業用地，而M1即一類工業用地，定義為對居住和公共環境基本無干擾、污染和安全隱患的工業用地，其中并不包括養老用地，涉及養老用地的土地主要是含R、A編號的地塊。因此，在這一地塊開發共有產權養老房顯然與所在地塊的土地性質不符。

而且，北京商報記者還發現，早在2013年時就有多家媒體曾報道，中國(大興)設計瑰谷在大興區布局了“一谷五園”，其中亦莊西曼設計園就位于北京經濟開發區亦莊開發區路東區X6M1地塊。

根據彼時的公開消息，中國(大興)設計瑰谷的功能定位是圍繞服裝產業、電子信息和汽車產業等領域，搭建高技術企業研發和生產平臺與服務平臺，推動國際高技術研發、生產、服務發展和合作的高科技產業園。園區由西曼公司通過“邊建設、邊培育”進行開發，預計總投資21億元，2018年園區投入全負荷運營，西曼集團總部和工廠搬至亦莊，各類研發和生產企業100-200家，營業收入46.85億元，上繳各類稅收3.34億元。

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