房企融資渠道不斷收緊 信托資金“續命”

今年以來，房企融資渠道不斷收緊，這似乎已是不爭的實施。信托公司又迎來了房企客戶“盈門”的狀態，在多方因素的影響下，信托公司更注重在合規、審慎的前提下，開展房地產業務。

“現在是項目非常好談，部分房地產企業由于其‘短貸長投’的特點，資金鏈較為緊張。在借款即將到期時，房企只能一方面高價找錢，另一方面快速回籠銷售款。此時信托靈活的資金優勢就顯現出來了。”北京某信托公司業務總監表示。

信托專家陳赤博士向《證券日報》記者指出，在房地產業務領域，由于政策風向影響，信托公司出于審慎考慮，在提高風控標準的同時，有意識地放慢業務推進腳步，以便更從容地觀察市場變化、更準確地判斷市場趨勢、更恰當地把握市場機會。同時，對于看準的項目，更多地采用真實股權投資而不是貸款方式，這也成為越來越多的信托公司的業務取向。

房地產業務盈門

據《記者了解，隨著房地產企業融資渠道的收緊，信托公司的房地產業務火熱。

據某資管資深人士介紹，目前銀行對于地產項目業務已收縮至低位。從項目選擇上看，多家銀行只做滿足“432”條件的開發貸、經營性物業貸款和并購貸類產品。另外，房企公司債發行也繼續收緊。在銀行貸款、公司債等融資渠道萎靡的情況下，靠信托資金“續命”的房企層出不窮。

“現在是項目非常好談，部分房地產企業由于其‘短貸長投’的特點，資金鏈較為緊張。在借款即將到期時，房企只能一方面高價找錢，另一方面快速回籠銷售款。此時信托靈活的資金優勢就顯現出來了。”北京某信托公司業務總監向記者介紹。

另外，今年以來，房地產信托預期收益率不斷攀升。用益信托在線統計數據顯示，今年以來已發行的房地產集合資金信托產品為492款，同比增長112.07%;合計規模1422.23億元，同比增長104.42%;平均預期收益率為7.7%，同比增長0.9個百分點。

從市場在售產品看，即使是部分上市房企作為融資方的信托產品，預期收益率也均在7%以上。例如，光大信托近期發行的“中糧瑞府項目集合資金信托計劃”產品，融資方為中糧地產全資子公司，預計發行規模為12億元，產品期限為36個月。該產品預計收益為7%，在近期房地產信托產品中預期收益率處于較低水平。而中糧地產去年年報中公布的數據顯示，其信托融資余額為20.59億元，融資成本區間在6%-6.61%。相應的，市場上涉及龍頭房企如恒大、融創、泰禾等公司的信托產品，預期收益率也多在7%-9%之間。

審慎開展業務

盡管目前房地產業務盈門，但是信托公司更注重在合規、審慎的前提下，開展房地產業務。

上述業務總監向《證券日報》記者介紹，其所在公司在房地產信托方面建立了完善的交易名單管理制度，審慎開展房地產信托業務。“現在對交易對手的最低要求已是百強房企，對于排名在百位左右房企，如果項目處在北上廣等一線城市且較為優質，也可以進行考慮。”該業務總監介紹，在對待房地產信托業務，其所在公司及業務人員非常謹慎，除項目需符合“432”等基本條件，還會結合交易對手的實力及項目區位、物業前景、抵押物情況進行綜合考量。

據中國指數研究院的數據，百強房企截止到去年年末，全年資產負債率均值為78.9%，較去年年初提高了2.2個百分點，房企整體資產負債率明顯提升。

某信托觀察人士指出，在目前強監管的態勢下，信托公司更為重點關注業務的合規性，采取少而精的態度。對于地產項目進行總量控制，只減不增。在合規上，只對滿足“432”要求的項目放款、做真股項目，不做明股實債，并且明確表示“純股+底層協議”的模式風險較大。對于以往部分公司通過“借殼”繞道方式或通過對非地產類實業公司進行流動資金貸款方式變相為房企提供土地款的方式，目前都已基本暫停。

信托專家、西南財經大學兼職教授陳赤博士表示，在房地產信托方面，一方面中央政府關于"房住不炒"的要求逐步落實，多渠道供應、多主體保障、租售并舉等長效機制逐步建立，地方政府限購、限價、限轉讓等嚴厲限制政策持續未松，另一方面監管層加大了對違規開展房地產貸款的查處力度，必然會對各地房地產市場尤其是房價漲幅較大的部分一二線城市產生深刻影響。基于此，許多信托公司出于審慎經營的考慮，在提高風控標準的同時，有意識地放慢業務推進腳步，以便更從容地觀察市場變化、更準確地判斷市場趨勢、更恰當地把握市場機會。同時，對于看準的項目，更多地采用真實股權投資而不是貸款方式，也成為越來越多的信托公司的業務取向。

(閆晶瀅)

關鍵詞： 信托 渠道 不斷