“房票去庫存”如何獲三贏

去年以來，福建省南平市各縣（市、區）結合舊城改造片區開發，相繼出臺房票安置政策，在房產去庫存、緩解拆遷短期資金壓力、加快拆遷安置等方面均取得一定成效。尤其是順昌縣，大膽探索并實施了房票安置政策，取得政府、開發商、拆遷戶都比較滿意的結果。

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房票撬動各方利益共同點

現在比較普遍的拆遷安置方式有3種：現金安置、安置房安置和房票安置。

順昌縣使用的是“房票安置征遷”模式。何為房票？最高人民法院的行政裁定書這樣表述：“房票是產權調換方式中的操作方法，是征收人與特定被征收人及安置房源企業之間的結算憑證。”

順昌縣富屯溪畔余坊新城的商品房

順昌縣選擇的首個征遷目標是城北片區，典型的老舊小區、棚戶區，實施面積580畝。截至目前，已完成拆遷萬平方米，采用房票安置簽約面積萬平方米，發放房票金額達億元。征遷戶使用房票購房網簽備案面積萬平方米，房票使用率超99%，帶動去化全縣28%的商品房存量。

據介紹，在城北片區征遷中，相較于現金補償，房票安置每平方米補償價格提升約72%，征遷面積計算較實際面積提升35%以上，此舉引導八成以上征遷戶選擇房票安置。同時，順昌縣規定了房票的專屬性、地域性、時效性，拆遷戶手中的房票須在2年內在本縣域內購房，不兌現現金。

順昌縣副縣長李軍分析認為，順昌“房票安置征遷”優惠政策之所以受到各方歡迎，關鍵是撬動了政府、群眾、開發商的利益共同點。縣財政壓力比較大，因而把房票安置貫穿于征遷全過程。房票以政府信用為擔保，縣政府為開發商設定的兌現期為2年，這就為政府贏得2年兌現緩沖期。憑房票購房的拆遷戶還可辦理房貸，這樣就可以撬動更多銀行貸款資金。

縣城樓市疲軟，“房票安置征遷”讓開發商看到了賣房回籠資金的希望。順昌縣城在售的7個樓盤都愿意收房票賣房。開發商陳紹華的樓盤收了7000萬元房票。他說，縣政府承諾2年兌現房票，意味著開發商可能損失2年利息，權衡利弊，還是愿意與政府合作。

老舊小區的困難群眾更是受益者。654戶拆遷戶大都購置了新房，拆遷紅線外的6幢100多戶主動要求納入拆遷。

順昌縣已提前兌現30%房票

“房票是一種權宜之舉，它打通了政府、開發商、拆遷戶三者利益，對當下房市‘破局’有一定效果，更適合中小城市。”福州大學房地產研究所負責人王阿忠說，該模式要實現可持續發展，房票兌現是關鍵。福建江夏學院副院長朱四海認為，房票是當前房市疲軟下的短期刺激政策、部分解決方案。地方政府在房票運作中應根據財力、償債能力等設置房票總額限制，不能過度發放形成新的“白條”。

李軍介紹，通過首輪征遷順昌縣獲得580畝優質土地，其中340畝可以用于出讓，原打算依靠土地出讓金來覆蓋房票，但從去年至今，該縣沒有出讓一塊土地，這成為“房票安置”循環中的一個堵點。在這種困難情況下，順昌縣還是想方設法籌措資金提前兌現部分房票。截至目前，該縣已兌現近1億元房票，占所發放房票總額的30%。該縣積極爭取將2個樓盤納入住建部保交樓項目，獲4100萬元專項低息借款。

去年，順昌縣實施縣級土地開發整理項目，通過耕地占補平衡指標交易，獲得一些收入。順昌縣縣長谷國海表示，有資源、有信心、有底氣按承諾兌現房票，今年打算分批持續兌現部分房票。兌現房票的同時，政府也獲得稅收。例如，去年底集中兌現8000多萬元房票，同時獲得2000萬元稅收。

“現在開發商握有房票，就意味著政府欠開發商錢，這樣政府可以大膽為開發商爭取保交樓借款及地方保交樓配套貸款，不用擔心開發商的償還能力，萬一開發商還不上，政府可以用兌現房票的形式予以償還。”李軍說，為開發商爭取到4100萬元保交樓資金，也是房票提前兌現的一種途徑。開發商陳紹華表示，自己的項目雖然略有虧損但活下來了。

順昌縣多名開發商表示，目前山區縣樓市低迷，政府、開發商都很困難，群眾購房無信心。在這種困難局面下，政府以房票牽頭突圍、盤活全局。

房票去庫存效果很好，但長時間捏在開發商手中，不能形成生產性資金與流動性，進一步滾動循環發展就有困難。如果金融資本能適當進入支持房票，可能全局就活了。但順昌縣一位銀行行長表示，房票的作用是去庫存、防止人口資金過度外流、保障本地經濟發展，但它壘高了政府債務。按目前政策，信貸資金不能流入房地產。房票不具備金融屬性。在土地無法賣出的情況下，房票政策形成閉環有難度。

順昌縣擬啟動第二輪房票繼續去庫存

谷國海在接受半月談記者采訪時表示，去年征遷的城北片區580畝是第一期，有計劃啟動第二批房票，體現該地塊的完整性，以利于整體規劃設計布局。第二期征遷對象多是企業項目、集體項目，成本不會太高。

李軍介紹，縣政府還有一些舊債，包括在城市開發過程中未兌現給村集體、個人的資金，可以用房票支付，也不會新增政府債務。今后全縣的危舊拆遷、高陡邊坡搬遷、舊宅還耕補償等，均可探索用房票安置。綜上多項，如發放第二批房票，規模可達二三億元，可再去化全縣現有商品房庫存30%左右。

順昌縣多名開發商認為，如果第二批房票能順利推進，順昌縣樓市有望進入正常狀態，政府就可以開始有節奏地供地了。一旦“土拍”啟動、政府有了收入，又能提前兌現房票，促進房地產企業平穩健康發展。

今年3月，福建省政府出臺《鞏固拓展經濟向好勢頭的一攬子政策措施》，提出“實施房票安置，對于使用房票在規定期限內購房，房地產企業和屬地政府給予團購優惠和購房補助”。目前，福州、廈門等地已開始實施房票安置。

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