限購最嚴城市珠海正降低門檻 松綁意義在于中期維穩托底

樓市調控政策松綁正在蔓延。菏澤、廣州之后，珠海加入了放松限購門檻的隊列。

昨日晚間，有媒體報道稱珠海市斗門、金灣兩區已放松購房門檻，非本市戶籍居民購房，從此前的需連續繳納5年社保改為只需繳納1年。

券商中國記者從一家在珠海有項目的房企高管處了解到，該消息屬實，一個月前相關部門曾召開了內部的會議，但沒有文件，只是口頭表示。

這位高管還透露，樓市調控松綁的政策可以由各區按照自己的實際情況制定針對性的措施。

不過，今天下午記者聯系了珠海市住房和城鄉規劃建設局，相關工作人員表示，不了解具體情況，以公開發布的信息為準，稍后會有統一的說明，說明發布的時間暫時也不知道。

有意思的是，記者注意到，珠海此前的限購政策堪比北京、深圳等一線城市。

12月20日，珠海本地地產股全部上漲，不過漲幅均不超過2%，珠江實業上漲1.88%、世榮兆業上漲1.45%、華發股份上漲1.24%、格力地產上漲1%。

珠海兩區放松社保限購門檻

昨日晚間，有媒體報道稱珠海市斗門、金灣兩區已放松購房門檻，非本市戶籍居民購房，從此前的需連續繳納5年社保改為只需繳納1年。

針對這一報道，今天下午記者聯系了珠海市住房和城鄉規劃建設局，相關工作人員表示，不了解具體情況，以公開發布的信息為準，稍后會有統一的說明，說明發布的時間暫時也不知道。

記者從多家地產公司處進行了核實，一家在珠海有項目的房企高管處了解到，該消息屬實，一個月前相關部門曾召開了內部的會議，但沒有文件，只是口頭表示。

這位高管還透露，樓市調控松綁的政策可以由各區按照自己的實際情況制定針對性的措施。

珠海一位地產中介相關工作人員也表示，目前非戶籍人口只用交一年社保就可以購房。

目前限購門檻看齊一線城市

記者注意到，珠海此前的社保購房門檻堪比北京、深圳等一線城市。

2017年4月8日，珠海限購政策加碼，強化“限購、限售、價格備案”政策。將全部戶型納入監管范圍，非本市戶籍居民購房社保要求從連續繳納1年社保變成連續繳納5年。

而在此前的2016年10月6日，珠海的限購政策為限制144平以下的住宅購買，本地戶籍居民家庭限購三套，非本地戶籍居民家庭需提供1年以上個稅或社保證明，限購1套。

一位地產中介認為，連續繳納5年社保的購房資格對于外地在珠海工作的剛需一族是“誤傷”，降低門檻對于這類人群而言是比較大的利好。

資料顯示，珠海全市下轄香洲、斗門、金灣3個行政區，設有橫琴、高新、高欄、萬山4個經濟功能區。截至2017 年末，土地面積為1736.46平方公里。常住人口176.54萬人，比上年末增加9.01萬人，增長5.4%，人口城鎮比89.37%。

常住人口數量方面和一線城市差距甚大。

2018年前三季度珠海經濟運行簡況顯示，前三季度珠海財政收入增速穩中有壓。前三季度，珠海全市完成一般公共預算收入250.70億元，同比增長5.9%，增幅較上半年回落1.3個百分點。

松綁意義在于中期維穩托底

政策端方面，從 2016到2017 年開始的調控陸逐出臺，在限購、限貸、限價、限售等從緊政策下，過分燃熱的市場已趨平穩，政策繼續從緊的壓力相對較輕。

12 月 19 日，菏澤和廣州出臺文件，分別針對住房和商服物業的二手交易進行松綁。

中原地產首席分析師張大偉預測，房地產市場出現漲幅明顯回落，房地產調控政策也到了調整階段。全國房地產市場的政策底部已經出現，未來大幅度全面寬松可能性不大，但各種微調將頻繁出現。

安信國際最新的房地產行業深度分析中表示，加上在外圍市場波動及中美貿易緊張的不明朗因素下，“穩經濟” 很大機會成為政府新一年的目標，期會放松信貸、扶持樓市及加大基建投資等。假若政策放松，一、二線城市需求較為堅實，銷售增長回復將較為明顯。

國泰君安證券研究所認為，除去政策本身的影響，當前出臺的政策的背景、和意義更值得關注。廣州政策的新老劃斷措施，屬于合理性措施。菏澤政策的背景是因為限售導致供需失衡、進而引發房價上漲、再因為需要調控房價、并因此取消限售，從前面的分析來看，此邏輯為短周期邏輯，因為，當前政策的意義在于中期的維穩托底，而非短期的房價上行。

國泰君安證券研究所表示，考慮到此為因城施策進入到放松周期的第一個城市，具備一定的示范效應，但是否會出現觸及到關鍵領域的政策出臺，還需進一步觀察，如取消限購限貸、降低首付比例等政策。

另外一個方面，2018 銀根從緊，國內貸款增速下降。截至 2018 年第三季末，全國房地產貸款余額為 37.5 萬億元，環比增長 4.7%，增速反復回落。個人住房貸款余額為 24.97 萬億元，環比增長 4.3%，增速較上半年微升 0.2 個百分點，但比 2017 年同期下降 1 個百分點。房地產貸款增速維持平穩，并未大幅放量。

安信國際認為，受宏觀調控政策所制，房地產資金流入被限制，目前對房地產市場，政府依然保持著較緊的政策環境，但在經濟及國際貿易等不明朗因素下，從緊政策有望放松。

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