北京東直門樞紐將被商城和寫字樓平分天下

自益田商業進駐東直門樞紐的東側樓體之后，西側也傳來新進展。7月28日，北京商報記者獲悉，位于東直門樞紐西側的東直門航空服務樓正在招商。不過記者聯系到該項目招商人員，其表示目前招商主要面向辦公人群，以寫字樓業態為主。可以預料，未來的東直門樞紐將會被商城和寫字樓平分天下。分析指出，東直門不僅擁有通達各區縣的大巴，還有機場快軌，該區域承載的各大功能性消費較多，但目前商圈內沒有任何一個項目能夠獨立承載這些功能，區域項目之間更應加強互動，形成互補消費。

寫字樓開啟招商

東直門樞紐的商業功能一直被大眾所關注。近日，北京商報記者發現，位于東直門樞紐上的東直門航空服務樓已啟動招商。記者現場走訪看到，該建筑外觀并沒有發生改變，依舊有個別小吃店、快餐店營業，而一層的全家便利店已經閉店。該項目負一層還有一家美食城正在營業，其余基本空置。

北京商報記者向該項目租賃部致電了解到，目前該項目招商的主要區域是二層以上，均為寫字樓業態，目前該區域基本空置。對于該區域租金水平，租賃部相關人員透露，該項目價格每天每平米租金約8元左右。

除此之外，北京商報記者向相關人士了解到，整個東直門樞紐項目定位是高品質，所以在招商上更加傾向吸引金融、外資等貢獻高的重量級企業進駐。

同時，北京商報記者在走訪時還看到，除了東直門航空服務樓和益田項目之外，緊鄰東直門樞紐項目的東側有一個名為東華國際廣場商業區的項目正在建設中。記者向周邊商戶了解到，該項目未來將引入萬豪酒店，預計2024年開業，這也是北京第三家JW萬豪酒店。

據悉，東直門樞紐項目的前身為國盛中心，該項目包括酒店、公寓、寫字樓和約16萬平方米的國盛時尚購物中心，但該項目僅在十年前有過短暫的品牌亮相，商業區域始終處于關閉狀態。同時，國盛中心一直處于產權糾紛中，2008年2月，國浩中國為股東的海南京灝外商投資企業登記被撤銷，海南京灝的所有權變更回北大青鳥所有，這也讓國盛中心項目一直處于停滯狀態。經過六年博弈后，國浩中國才重新奪回國盛中心項目股權。

可以看出，爛尾多年的東直門樞紐項目，其改造工作在近兩年才稍有眉目，未來或將形成辦公、商業和酒店為主的綜合體。

商業下坡路

益田從進京開始，就攪動了東直門這一潭死水。但北京商報記者在走訪過程中發現，從2017年益田集團以收購部分股權的形式與信達資產共同操作東直門項目，到2019年底取得復工證，再到目前，益田所改造的部分區域并沒有任何動靜。唯獨可以在百度地圖上看出，該項目所在位置已經更名為“信達益田假日廣場”。

同時，雖然東直門樞紐項目定位逐漸露出高端氣息，但整個區域的商業氛圍卻日漸薄弱。北京商報記者在走訪期間發現，位于樞紐項目正對面的銀座MALL已經空置近半，尤其是該項目二、三層營業的商戶目前已屈指可數。其B1層的一家商戶向記者透露，二、三層商戶大部分因為租期到期停止續約，商場目前仍在對外招商中。

相比之下，東直門橋西南角的來福士在去年底進行調整改造后，引入了JEWELRIA周大福薈館、HECHTER凱德華北區首家合作店鋪、Diesel凱德首家合作店鋪、DKNY凱德華北區首家合作及北京最新形象店、Armani Exchange內地首家形象店等。年輕、潮流定位逐漸明顯，該區域才算得上真正意義的購物中心。

北京商業經濟學會常務副會長賴陽指出，目前來看，上述三大項目位于東直門橋的不同區位，中間有環路和環島相隔開，導致東直門商圈內的項目難以形成合力，如果想讓東直門商圈商業氛圍活躍起來，最應該考慮的是如何借助地下通道讓幾大項目聯動起來。

瞄準商辦客群

東直門商圈的寫字樓業態其實不在少數，甚至可以說供應量較多，容易引起潮汐效應，從而對區域商業造成影響。漢博商業相關負責人向北京商報記者表示，東直門商圈最應當瞄準商辦客群和周邊居民客群進行定位。但該商圈較為尷尬的是周邊居民體量不夠大，且商業項目中缺乏兒童體驗類消費。同時，東直門周邊寫字樓項目多，白領消費聚集，導致周中時段的商業用餐需求難以滿足，從而出現大部分工作日餐飲排隊、周末客流反而減少的現象。

“從商業項目的定位來看，大部分項目屬于老舊物業，零售占比高，體驗難做，唯獨該區域的餐飲發展還可以。”上述負責人指出。

對此，賴陽同樣認為，東直門區域仍缺少一些如餐飲品牌或咖啡廳等體驗性、休閑類業態。“東直門有13號地鐵線和2號地鐵線，同時還是機場快軌的始發站，流動性人群龐大。所以應針對該特征來給東直門進行定位。”賴陽表示。

若是商場招商，可以多引入一些社交類商業。賴陽表示，作為北京重要的交通樞紐區域，該區域具有強烈的會面需求，所以餐飲消費旺盛，尤其是咖啡、茶飲、簡餐等，應給消費者多提供一些可以坐下來聊天的地方和功能場所。

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