房企“傍銀行” 開發貸保持“良心價”

對于房企而言，最具說服力的一句廣告語應該是“與銀行關系良好”。畢竟，與銀行的親密度直接關系到其融資成本、融資效率，也關系到房企在如今樓市的“低溫期”能否保持競爭力、甚至是能否活下去。

《證券日報》記者查閱近期披露的上市房企2018年年報發現，多數房企都對其與銀行的合作關系進行了描述，還有部分房企披露了銀行貸款、債券等不同融資渠道的財務成本。毫無懸念的是，定價可謂“良心價”的開發貸在融資產品價格比拼中勝出——部分房企的貸款成本低于5%。此外，房企的公司債券成本差異較大，個別房企的成本高達9.5%，超過了信托融資成本，由此可見其發債的受歡迎程度較低。

房企“傍銀行”

年報中數百次提及銀行

了解應該一個行業最好的方式，或許是觀察其產業鏈下游的相關動向。

《證券日報》記者查閱上市房企年報發現，多數房企都在年報中數十次甚至是數百次“@銀行”，對其與銀行的合作關系進行了描述。

例如，福建省一家上市房企的年報全文中，共有253次提及銀行，相關內容包括持有銀行股權的分紅和公允價值變動、融資結構和利率水平、授信額度及使用、購買銀行理財情況、銀行承兌票據等方面。該公司強調，“與銀行等金融機構均建立了良好的長期合作關系，間接債務融資能力強，金融機構授信額度充裕”。

某注冊于廣西省的房企雖然僅僅在年報中34次提及銀行，但除了上述業務合作外，該公司的部分指標選擇與銀行對標。例如，該公司與信托公司合作成立有限合伙企業，其中優先級合伙人僅獲得固定收益，而收益率上限則是“預計不超過發行時同期銀行貸款基準利率的2.5倍”。

某總部位于廣東省的上市房企年報顯示，其一年內到期的銀行長期借款共有30筆，合計金額1.71億元，該公司去年全年實現歸屬于母公司所有者凈利潤8.57億元，較上年同期增加7.06億元，增長468.84%。“銀行”二字，在其年報中出現了高達97次。

房企多渠道舉債

開發貸保持“良心價”

從總量上來看，2018年，房企與銀行的“親密度”還在加深。

央行發布的《2018年金融機構貸款投向統計報告》顯示，截至2018年年末，人民幣房地產貸款余額38.7萬億元，同比增長20%，增速比上年末減少0.9個百分點;全年增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比上年水平低1.2個百分點。其中，房地產開發貸款余額10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比上年末高5.5個百分點;保障性住房開發貸款余額4.32萬億元，同比增長29.5%，增速下降3.1個百分點;個人住房貸款余額25.75萬億元，同比增長17.8%，增速下降4.4個百分點。

從過往的數據來看，部分龍頭房企約“半壁負債”一度由銀行支撐，對于龍頭房企和上市房企而言，銀行或許依舊是其最大“金主”。當然，對于很多中小型房企來說，銀行借款已經不再是其2018年最依賴的途徑，發行債券、信托計劃、境外借款、委托貸款乃至結構化融資是多數中小型上市房企正在做的。事實上，目前披露年報的上市房企之間也存在差別。

四川省一家上市房企雖然在年報中強調，該公司與“十三家總行級的銀行戰略合作，獲得的銀行授信總額合計844億元”。但是，該公司2018年僅使用授信額度258.97億元，剩余未使用授信額度為585.03億元。同時，該公司去年“新增獲得25億元公司債、14億元中票、50億元短融的批文;發行永續中票10億元、短期融資券5億元、購房尾款ABN11.4億元、購房尾款ABS8.2億元、私募債50億元、2.5億元美元債”，上述新增融資規模合計也達到了176.1億元，規模直追其使用的銀行授信。

從價格來看，開發貸也是“真心便宜”。重慶一家房企披露，其2018年度銀行貸款成本在5.2%-5.39%之間，期限在3年-12年之間;其發行的公司債券的融資成本為6.3%。上述總部位于廣東省的房企2018年的長期銀行借款的融資成本也僅在4%-5%之間。

而從上述總部位于福建的房企的情況來看，其他融資方式的成本明顯較高。該公司表示，2018年的主要融資方式為銀行及信托等金融機構融資、債券融資。截至報告期末，公司房地產業務融資余額為39.39億元，其中：通過2015年公司債融資而使用于地產的資金余額為5.60億元，該公司債票面年利率于2018年8月26日由5.1%上調至7.6%;通過信托貸款而使用的資金余額為5億元，年利率9.9%;通過金融機構貸款而使用的資金余額28.79億元，綜合年利率4.91%。

另有房企年報也顯示，其融資期限較長的銀行貸款的融資區間在4.9%-5.635%之間，而公司債券的融資成本高達9.5%，甚至明顯高于其信托融資成本(8%)。

《證券日報》記者同時注意到，貸款基礎利率LPR(貸款基礎利率，LoanPrimeRate簡稱LPR)目前保持在4.31%附近(此前長時間保持在4.3%)，該指標是基于報價銀行自主報出的最優貸款利率計算并發布的貸款市場參考利率，部分龍頭上市房企顯然能夠達標“最優企業”，其執行利率不高于4.31%。事實上，對于商業銀行來說，這樣的開發貸價格已經可以說是成本價，甚至是“倒貼錢”。畢竟，部分商業銀行目前僅智能存款產品的利率就已經達到了4.3%，中小銀行理財產品的收益率更是達到了5%。

關鍵詞： 房企 開發貸