北京二手房市場弱勢中升溫 樓市現(xiàn)“小陽春”？

王麗新/攝

陽春3月，“317”新政兩周年剛過，被壓抑了兩年多的北京樓市似乎出現(xiàn)了回暖跡象。《證券日報》記者在北京東三環(huán)、北四環(huán)等多片區(qū)域進行二手房市場調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，小戶型房源成交速度明顯加快，1000萬元以上的改善型住宅降價促銷后也能很快脫手。

“我年前(農(nóng)歷新年)在九龍山地鐵站附近看上一套房子，找了幾家中介公司打聽情況，房東誤以為潛在購房者很多，于是提價20萬元。本想過段時間再看看，沒想到年后就被人全款買走了。”有購房計劃的傅先生(化名)告訴《證券日報》記者，他已經(jīng)加快了看房步伐。

有過同樣經(jīng)歷的李女士也向《證券日報》記者表示，為了買學區(qū)房，前段時間把東四環(huán)外的首套房賣了，賣了500多萬元，本以為市場還沒起來，就慢慢在海淀區(qū)看房，結(jié)果看了兩個星期后發(fā)現(xiàn)，以前還想砍價的房子迅速成交了。“業(yè)主根本不愿意降價了，一套800萬元的房子，連10萬元的議價空間都不給。”李女士稱，“我沒辦法，趕緊買了一套，要不然害怕一直漲，猶豫不決反而損失更大。”

成交周期縮短

“你看這套，掛牌一周就賣出去了。”3月17日，在東三環(huán)某大型房產(chǎn)中介機構(gòu)門店里，一位穿著得體的經(jīng)紀人向記者展示剛售出的房屋，似乎希望以此證實北京二手房市場回春。“2019年以來，市場交易量上來了。”他不斷重復說，“量在價先，北京樓市很快就要啟動(上漲)了。”

隨后，《證券日報》記者隨機選擇了幾個小區(qū)詢問情況。兩周后，記者接到這位經(jīng)紀人的電話，被告知上次詢問的一套房子已經(jīng)賣出去了。“就是這么快。”他話語間透露出些許得意，并表示“我再幫您看看其他小區(qū)吧?”

一位有購房意向的傅先生告訴記者，他2018年底看上東三環(huán)一個次新小區(qū)的一居室，68平方米標價505萬元，“我本來想讓家人再看一下，這套房子就被人以495萬元的價格買走了。年后同一小區(qū)又掛出來一套同戶型的房子，叫價就要525萬元，我還沒來得及跟賣家討價還價，又被人以505萬元全款買走了。”

據(jù)了解，在二手房市場上，買家“全款”意味著不需要賣家去銀行配合走貸款流程，同時能夠提前拿到售房款，因此具有相當強的議價空間。

一位資深的二手房經(jīng)紀人告訴《證券日報》記者，2019年以來，小戶型成交量明顯上漲，一方面，房價有所下滑;另一方面，剛需人群不愿再持幣觀望，“尤其是5月份之前學籍采集，時間不等人，小戶型學區(qū)房在這段時間領(lǐng)漲。”

但是，大戶型要想快速出手仍有降價空間，他表示，“尤其是1000萬元以上的房子，由于信貸政策趨緊，買房的杠桿率被控制在一個很低的范圍內(nèi)，總價高的改善型住宅最受影響。”

者在調(diào)查時也發(fā)現(xiàn)，大戶型二手房仍是穩(wěn)中有降。例如北四環(huán)外學院路的次新小區(qū)逸成東苑，在3月17日成交了一套155平方米的三居室，掛牌價為1450萬元，成交價為1268萬元，降價182萬元。而2018年5月份，同戶型二手房的成交價還是1420萬元。

可以佐證的是，3月31日，鏈家系統(tǒng)顯示，當日成交量675套，而去年此時只有145套。從鏈家的二手房銷售數(shù)據(jù)來看，3月份，鏈家成交量為10103，同比上漲超30%。

而從成交周期來看，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示， 3月份，購房者成交周期79.2天，環(huán)比微降，但仍處歷史高位，市場成交節(jié)奏緩慢。不過，另有業(yè)內(nèi)人士也稱，3月份市場已經(jīng)改變，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，這些“熱度”或許將會體現(xiàn)在4月份的成交量數(shù)據(jù)中。

北京樓市現(xiàn)“小陽春”？

事實上，“317”新政實施后的兩年時間里，北京陸續(xù)出臺多項調(diào)控措施，涉及商業(yè)用房限購限售、加大土地供應(yīng)力度、推行共有產(chǎn)權(quán)房、公積金貸款政策調(diào)整等方面。隨之而來的，是樓市長達近兩年的持續(xù)降溫。

以2017年3月17日為臨界點，以兩年為時間單位衡量，“317”新政出臺后兩年，北京新房成交約50843套，比“317”新政出臺前兩年減少約45%;“317”新政出臺后兩年，北京二手房成交近28萬套，比“317”新政出臺前兩年減少約42%。可以說，北京樓市進入“冰河世紀”。

如今的北京樓市，則出現(xiàn)了“破冰”的跡象。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，2019年3月份，占據(jù)市場主體的北京二手房，共實現(xiàn)16051套的交易量，環(huán)比上漲163.5%，同比增長43.9%。這一數(shù)據(jù)還創(chuàng)下了最近10個月以來的新高。新房市場的成交量同樣明顯增長。

按照貝殼研究院的觀點，這輪市場的升溫主要是季節(jié)性因素導致。從歷史數(shù)據(jù)來看，每年春節(jié)后市場均出現(xiàn)回升，今年也不例外。通過歷史對比可以發(fā)現(xiàn)，今年3月成交環(huán)比增幅與2018年同期相當，但與2015年-2016年市場較熱時相比，回升力度仍然相對溫和。

不過，“從絕對量來看，當前成交水平處歷史中等水平，市場不存在過熱跡象。”

在價格方面，貝殼研究院統(tǒng)計的3月份北京二手房成交均價為61420元/平方米，環(huán)比上漲2.5%。其中原因在于，中心城四區(qū)成交占比環(huán)比提升2.5個百分點。因此，“若剔除結(jié)構(gòu)性原因，3月均價漲幅在歷史周期中不大”。

此外，從業(yè)主來看，新入市業(yè)主也沒有明顯漲價，3月新增掛牌均價保持穩(wěn)定，環(huán)比上漲0.3%。業(yè)主近半年報價也保持平穩(wěn)，一季度業(yè)主上調(diào)掛牌價的次數(shù)占比雖環(huán)比上升，但仍有近八成業(yè)主下調(diào)報價。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2019年3月份，北京二手房市場處于弱勢回溫態(tài)勢，成交量表現(xiàn)好于去年，同比增加23.2%。隨著市場的回升，均價穩(wěn)步上揚，漲幅在歷史周期中不大。在北京房地產(chǎn)調(diào)控政策依然保持高壓、新房供應(yīng)相對充裕的條件下，市場不存在快速升溫的基礎(chǔ)，后期市場可能會轉(zhuǎn)入季節(jié)性向下調(diào)整，均價漲勢后期難以持續(xù)。

從新增供需來看，3月份，北京鏈家二手房新增供需雖環(huán)比季節(jié)性回升，但月內(nèi)四周持續(xù)回落。且同比看，北京鏈家新增房源量同比下滑26.7%，新增客源量基本持平，帶看量同比增長14%，長期看買賣雙方入市積極性仍處低位。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，當前市場預期平穩(wěn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊高壓，再疊加新房高庫存的分流影響，市場不存在快速升溫的基礎(chǔ)。2019年市場仍處在溫和升溫通道中，3月份成交量或處年內(nèi)月度高位，后期成交將季節(jié)性回調(diào)，均價大幅上漲無動力支撐，將小幅波動。

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