老豪宅“翻新” 入市情非得已？

隨著葛洲壩北京中國府、北京莊園等新晉10萬+豪宅接連取證，以及內城限競房低密度產品不斷入市，北京一些沉寂多年的老豪宅也開始躍躍欲試。近日，位于海淀西三環的西釣魚臺御園即將取證，該項目首次開盤可追溯到2006年。此外，東三環老牌豪宅合生·霄云路8號也在近日公開520平方米樣板間。

分析顯示，受前兩年北京嚴格調控政策，北京頂豪市場基本陷入沉寂，10萬+樓盤鮮有成交。一段時間內，北京頂豪已經進入斷檔期。但事實上，北京高端置業需求卻一直存在，隨著當前政策對高端樓盤適當松綁，加上長期以來累計的高端供給與需求的矛盾，老牌豪宅們也渴望把握難能可貴的豪宅窗口期，分一杯羹。

老豪宅的機會

“最近一些老牌頂豪樓盤把壓箱底的房源拿出來賣了。”一位樓市觀察者告訴北京商報記者，之前北京調控政策很嚴，高端項目取證困難，現在雖然價格隱形紅線仍在，但高端市場的確出現一個窗口期。

據北京住建委官網上披露的預售許可預告信息顯示，西釣魚臺御園即將在近日取證入市，該項目正是從2006年就開始對外銷售的西釣魚臺嘉園。該項目位于西三環玉淵潭附近，位置優越，時隔多年再度出山，很多業內人士感嘆，這個項目居然沒清盤。該項目推出產品為175-252平方米的三居、四居產品。據相關人士透露，預計項目銷售單價會超過10萬元/平方米。

另一家東三環豪宅合生·霄云路8號也開始推盤。據了解，項目本輪推出的戶型包括450平方米、520平方米產品，520平方米樓王產品的樣板間也對外開放。合生·霄云路8號在北京頂豪市場上歷來被業界戲稱為“話題之王”。人們至今對該項目最高單價高達50萬元/平方米的空中四合院印象深刻。不久前，網上流傳的合生·霄云路8號內部發出一則內容為“新品開盤單價18萬元/平方米，接下來將對部分已經開盤的房源提價15%”的《漲價通知》再度引來一片嘩然。

“造勢也好、炒作也罷，都顯示出老豪宅推盤的強烈意愿”，上述人士分析，一些老豪宅沉寂多年后再次回到公眾視野，最怕的就是被市場遺忘，沒有話題難以引起市場的關注。

入市情非得已？

一位業內人士分析，一些老豪宅著急入市可能也是“情非得已”。近期葛洲壩中國府的預售許可證批復的最高銷售價僅有11.5萬元，遠低行業預期。這在開發商的內心已產生出投射效應。不久前孫河板塊絕版低密度純住宅用地土地出讓時，溢價率僅為23%，就能說明問題。該人士預測，就算土地市場逐漸放開限價管制，在一個時期內，開發商在拿地時面對高價地也會小心再三。

更重要的是，從當前金融和地產政策走向看，未來樓市調控的基調不會輕易改變，高端樓盤的批復價格不可能有太多“驚喜”。老豪宅們一味囤盤的意義不大。

老豪宅著急入市的另一個原因就是競品增多。

近兩年，雖然純新頂豪入市不多，但“次新”豪宅還有一定存量。

合碩機構首席分析師郭毅表示，“近兩年，商品住宅的地段、產品、售價在開發源頭的土地市場便被全面限制，限競房以壓頂之勢擋住了豪宅開發的去路。曾經風生水起的豪宅市場一下子偃旗息鼓。當前北京豪宅處境略顯尷尬，其中尷尬之一就是明明是豪宅，項目位置和產品都很好，市場卻偏偏被外界拿來與5公里外的限競房項目對比”。

實際上，近兩年，北京限競房供應呈井噴之勢，不少項目為實現效益最大化，采用拉高排低的做法，匹配了不少低密產品。而這些類別墅產品在總價上有明顯優勢，對豪宅的確形成倒逼態勢。

老豪宅的幾道關

從前5個月北京高端項目成交情況來看，據地產營銷人發布的統計數據，當月包括恒大麗宮、中糧瑞府、潤澤御府、遠洋lavie等老盤別墅項目都有還算不錯的銷售業績。其中恒大麗宮成交24套，33.6億元的成交業績。此外，內城平層頂豪項目則除了泛海國際、霞公府、使館壹號院外再無10萬+項目形成有規模的成交。而且以上這些老豪宅已近乎清盤。

老豪宅此時出馬，確實有機會打開局面。例如，西釣魚臺御園附近的公主墳板塊二手房價為8.7萬元/平方米。項目南側的翠微西里，掛牌價10.9萬元/平方米。西釣魚臺御園開出10萬+的銷售單價，去化可能沒有太大問題。

業內人士表示，老豪宅們通常具有地段優勢，但若想取得熱銷還有幾道關要過。首先豪宅之間的競爭早已從區域板塊蔓延到全北京范圍;同時，老項目的開發周期跨度大，社區整體配套設施很難做到與當下最新市場潮流和品質同步升級;此外，由于市場新鮮度已過，客戶存在審美疲勞的可能;部分老豪宅前期產品負面纏身，也給后續銷售帶來不小的抗性。

地產營銷人出品人韓樂分析表示，高單價、高總價項目網簽有所釋放，但簽約有滯后性，并不能簡單歸結為高端住宅市場的回暖。頂豪市場能否把握這一輪窗口期，除了依靠項目地段配套優勢外，產品品質也將是成敗的關鍵因素。

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