百億債券難償還、股價暴跌80％！千億房企正榮地產還能活下去嗎？

正榮地產，在被“股債雙殺”的十二天后，開啟了“自救”模式。

2月23日，正榮地產召開投資者電話會，管理層表示公司目前美元辦法如期償還到期債務，希望投資人對2022年內到期的美元債本金進行展期，給予公司一年時間逐步強化經營性現金流，等待屆時外部環境逐漸回暖，預計公司現金流能夠修復，債務問題能夠妥善解決。

然而，時間能成為正榮地產的“救命良藥”嗎？

“跌跌不休”的正榮地產，是時代紅利褪去后的“骨感”？

關于此次希望展期2億美元的永續債，正榮此前還曾在投資人會議中表示，由于永續債跳息后費用過高，從10.25%的票息調至15%，因此計劃在近期贖回其2億美元規模的永續債。并于1月4日發布公告稱：將于2022年3月5日贖回2億美元的永續債，且已告知委托人和債券持有人。

在官宣贖回永續債的第二天，使得正榮地產美元上漲超過6%，使得這筆美元債的價格穩定在了90美分以上，“蒸蒸日上”的利好局面也為2月11日的暴跌埋下了“伏筆”。

或許，正榮地產一直是個“樂天派”；又或許，只是為了利好自身市場前景。

正榮地產曾經多次提前贖回債務，僅去年11月，正榮先后四次回購優先票據，回購規模合計2555萬美元。在第四季度在天津、蘇州、南京多個城市促銷加快資金回籠的同時，還順利獲得5.5億港元雙邊貸款額度及中國銀行91.4億元授信額度。

無論從融資額度、回款速度以及提前贖回債券的信譽度，讓人難以預料到這家千億房企的“至暗時刻”來得那么快。

2022年2月11日，正榮系被“股債雙殺”，離岸美元債券市場，其多只美元債下跌幅度超過50%；另一邊股市里，正榮地產最大跌幅超80%、收盤時總市值已不足54億港元，正榮服務則一度跌幅超85%、收盤時總市值已不足18億美元。

并且，2月14日、2月15日又持續兩天日跌幅都在15%以上，連續多日跌跌不休、扶搖直下使得正榮地產成為“仙股”，使其體會到了房地產行業時代紅利褪去后的“骨感”。

那么，為何看似一向“穩健”的正榮地產卻走向了如此地步，難道真的是像是其董事長黃仙枝所言：“這次困難來得很突然，無法提前準備應付，使我們措手不及”嗎？

然而，現實或許是，未知的“突然”已是早有“預料”。

正榮地產身為閩系房企發展模式的代表之一，通過閩系較強的融資能力，基本是通過“高杠桿、高周轉、高溢價”實現快速擴張的。

這點我們從其公開數據也可以看出，在2016年～2020年間，正榮地產在經營活動現金流持續為負的情況下，融資籌資活動現金流卻一直保持在135.53億元、63.39億元、141.02億元、219.73億元、124.3億元的較大規模。

可見，正榮地產一直靠著融資在解決自身現金流不足的問題，這就成為了其“暴雷”最大的核心：依靠外界輸血續命，自身沒有抵抗高風險的能力。

或許，對于“樂天派”的正榮地產來說，只要能保持著良好的信譽就能一直靠著融資彌補自身現金流的不足，從而通過房產溢價去撬動杠桿，進而保持業內信譽，形成一個“向良”的閉合鏈。然而，其卻忽略了身為時代紅利的受益者，其“信譽—融資—信譽”閉合鏈的牢固程度依靠也是時代本身。

然而，時代已經變了。

首先，從2020年末開始，在“三道紅線”與貸款集中度的約束下，房企自身融資渠道逐漸收緊。

然而，正榮地產帶息債務規模卻是逐漸遞增的，2015年～2019年，依次為254億元、370億元、421億元、465億元、587億元。

并且，其2020年與2021年上半年的現金短債比為2.2倍與2.19倍，剔除預收賬款的資產負債率分別為76.6%和72.4%，凈負債率分別為64.7%與57.2%，“三道紅線”始終都踩中一條，連續身處于黃檔。

其次，在疫情，政策調控和人口流出的影響下，部分城市房價增速下緩，甚至出現大幅下跌的狀況，使得房地產行業銷量不如預期。

比如，2022年1月，正榮地產僅實現合約銷售金額約為78.97億元，較去年同期的111.97億元縮水29.47%。2月，受多家房企違規與信譽下調，以及正榮地產自身“負面纏身”，銷售額預計會進一步下跌。

同時，通貨膨脹導致的原材料上漲、人工費用上漲以及主要城市土拍“兩集中”下的土地價格上漲或是房企本身激進擴張，各種因素使得房地產企業的各項成本逐步攀升，不免再一次縮小了杠桿的空間。

就正如正榮地產在進入“千億俱樂部”之前的激進拿地，使得部分2017年～2018年拿到的高價地項目仍沒有賣完。

從而使得對于靠“高杠桿、高負債”模式擴張的房地產企業走向了成本升高、房價下跌、銷售下滑、回款難度加大、入不負債，從而在信用危機下，導致融資更難、房子更難賣、回款更難、債務缺口越來越大的惡性循環之中。

期望“展期”：時間或是“緩釋劑”，卻絕非“救命藥”

2月23日所公布的正榮地產投資者電話會議紀要給出了“展期”緣由：由于2021年下半年開始，銷售逐漸下跌，今年1月銷售金額較去年同期下降近30%；疊加融資放款收緊，西安、廣州的融資貸款都落空，在有還款55億元下，僅融資14億元。并且，年前工程款到期，1月現金流流出81億，比預期超了50多億，使得現金流進一步惡化。

可見，此次正榮地產債務展期與之前閩系的泰禾與福晟等接連出現債務違約相似，或許都是跌入“惡循環”、難以脫離。

然而，正榮地產所爭取的一年債務展期，真的能讓其“起死回生”嗎？

首先，正榮地產相信行業的未來是光明的、會持續經營、努力自救，但是從某方面來說更像是維穩輿論與二級市場的“煙霧彈”。畢竟，2月23日投資者會議后，無論是正榮地產還是正榮服務在二級市場都漲超10%。

然而，據香港聯交所信息，正榮地產大股東歐宗容分別于2月16日、17日在場內出售3670萬股與2630萬股，套現5709.47萬元。

作為正榮地產最大股東，拋售股票的動作來看，或許對于正榮地產本身或者行業來說并沒有信心。并且，在這個投資者與股民已經信心偏弱的節點來看，無疑是雪上加霜，使得投資者與股民對于正榮地產的未來更加迷茫。

其次，正榮地產的資金回籠速度或許并沒有想象中樂觀。

其公布當下還有高達1300億的權益貨值，并且大部分在省會和強二線城市。但是其中有很多在建項目，項目支出仍舊是一筆不小的花費。其次，其銷售情況2月份比1月份更差，與去年上半年相比也明顯變差，那么通過銷售來回籠資金本來就是一個“不定數”。

在“不定數”外，雖然正榮方面已經梳理了一批合作項目和投資性物業，合作項目主要是與合作方以及國央企進行洽談股權轉讓事宜，預計上半年可以完成30億—40億元左右規模的資產盤活。

但是，目前正榮地產在境外有息負債40億美金，今年本息就高達15億美金，除了美元票據外，還有銀行貸款。所以說，更大可能是，哪怕展期一年，其資金回籠速度依舊跟不上堆積的債務。

或許此次展期，只是正榮地產對于外界壓力，以及負面輿論的一個緩釋，給債權人與投資人一個可能性，去拼一個政策下的機遇或者下一場紅利。

被時代紅利所孕育的正榮地產終局如何，仍要交給時代去引領與見證。

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