“第二支箭”加大馳援，出險房企融資破冰，6家地產商開年擬發債70億

本文來源：時代財經 作者：鐘黛

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央行“第二支箭”加大馳援力度，多家房企發債破冰。

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一名債券圈資深人士表示，旭輝控股集團（0884.HK）15億元中票已于1月10日下午中債過會，暫定于1月18日發行，詢價區間為2.8%-4.3%，發行期限為三年，由中債信用增進公司全額擔保。

自央行“第二支箭”發布以來，多家房企受惠。近期，寶龍實業申報40億元儲架發行額度，首期15億元中票已獲得交易商協會受理，這是首家境內展期主體再融資。

合景泰富（01813.HK）13億元中票也已獲得交易商協會受理，這是首家境外展期的公司開始再融資。

此外，新希望地產官微披露，已于1月13日完成發行10億元中票。中駿集團控股（1966.HK）、雅居樂集團（3383.HK）15億元、18億元中票均已獲得交易商協會受理，有待發行。上述六家房企合計擬發債規模約71億元。

數據來源：各期中票的募集說明書

難找抵押物

此前，民營房企發債的難點在于，行業違約事件頻發，市場認購信心不足。

2022年8月，央行指示中債增對房企發行中期票據，開展全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，房企需要提供反擔保措施。除了優質民營房企外，央行也希望能夠幫助到更多的出險房企。

據澎湃新聞報道，中國銀行間市場交易商協會2022年8月曾組織多家房企參加座談會，探討如何為房企提供發債支持，參會房企包括中南建設（000961.SZ）、金科股份（000656.SZ）、寶龍地產（01238.HK）、世茂集團（00813.HK）、富力地產（02777.HK）等。

有參會房企的內部人士對此反響平平，他對時代財經坦言，公司找不到資產擔保。迄今，上述房企中僅有寶龍取得發債進展，其優勢在于“住宅+商業”雙輪驅動，抵押物充足。

時代財經查閱寶龍實業的中票募集說明書發現，截至2022年9月末，該公司的投資性房地產的公允價值為648.13億元，主要為持有型商業物業，其中因抵押受限規模約279.70億元，具備較大的擔保空間。

而對于很多以住宅為主要業態的房企而言，持有的少數商業資產大多早已做了經營性物業貸。住宅項目方面，已經通過開發貸做過抵押了，住宅開始銷售后，更沒法做抵押。

“房企項目上基本沒有干凈的抵押物。而且項目分散、已經開放合作的話，都很難做抵押。”一名房企高管對時代財經感嘆道。

第二支箭加大馳援

2022年11月，政策升級，交易商協會官網發布“第二支箭”，由人民銀行再貸款提供資金支持，并通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等一攬子政策，支持民營企業發債融資。

“第二支箭”可選的反擔保措施，包括國有企業反擔保、資產抵押、關聯企業反擔保、國有擔保增進機構反擔保等。同時，還可以根據企業信用狀況分檔確定反擔保比例，尚未違約的優質民企有望降低反擔保比例。

“第二支箭”近期降低了對抵押物的標準，這也是多家房企能突破發債的關鍵原因。

據多個接近發行工作的人士透露，在2022年8月的政策中，擔保資產的前提條件是無抵押的資產，不過這輪發行有所放松，募集資金用途可用于償還抵押物的前手貸款，這樣中債增拿到的還是干凈的抵押物。

旭輝控股集團的財報顯示，截至2022年中期，其持有的投資性物業約455億元，其中已建成403.36億元，已抵押373.97億元。若按原有的政策來看，可供抵押的空間不多。

“旭輝這次發債的抵押物是成都的mall。”前述資深債券圈人士對時代財經表示。

中梁控股（2772.HK）也是受益房企之一。中梁業態以純住宅為主，可供抵押的資產原本比較少。“第二支箭”鼓舞了中梁的信心。一名與中梁有合作的房企高管對時代財經表示：“中梁計劃今年一季度搞定所有信用瑕疵，計劃二季度發中票。”

此外，“第二支箭”的抵押率（抵押貸款本金利息之和與抵押物估值之比）也大大提高了。

中信證券撰文表示，在2022年8月的政策中，房企資產抵押的抵押率約為40%。而數名房企及銀行人士對時代財經表示，“第二支箭”政策近期發債的抵押率應該是100%。這意味著，新政后，同等估值的抵押物，可申請到的資金大大增加了。

“這就很爽。房企想通過賣資產來回籠資金的話，打九折都很難成交，一般成交的情況，是在八折以下。”一名基金固收研究員對時代財經評價稱。

民企迎來發債小高峰

在央行全力支持民營房企在銀行間市場發債之際，證監會也在努力推動交易所市場民營房企恢復債券發行。

據深交所、上交所去年12月披露，首批民營房企“央地合作”增信新模式成功落地，涉及的房企有新希望地產、美的置業（3990.HK）、碧桂園（2007.HK）三家企業合計簿記發行34.3億元公司債券。

所謂“央地合作”新模式，即在中國證監會指導下，交易所與地方證監局及中證金融、地方擔保與增信公司、證券公司等多方協作，為房企發債提供增信支持。

中指研究院數據顯示，2022年12月，民營房企發債規模達到96.3億元，占全年民營房企信用債發行量的35.5%，發行主體也從頭部優質民企擴展到中小型民企。

時代財經統計中票募集說明書發現，自2022年8月的政策發布后，房企發債所獲得的資金，大多將流向保交樓。

“發債資金絕大部分直接用于項目保交付，但實際上也是間接幫助項目債權人收回本息，項目正常推進、企業恢復自主造血能力，是集團層面的債權人最終收回本息的保障。”一名知情人士稱。

“房企經過了兩年的降杠桿，該擠的泡沫都擠掉了。”前述房企高管稱，只要把信用上的問題都解決了，主體還能健康發展。

“融資是以時間換空間。銷售是一切問題的根源。”一名前民營企業融資負責人表示，業內仍在期待銷售好轉。

標普信用評級預計，2023年房地產市場將呈邊際回暖態勢。房地產開發行業將面臨根本性轉變，將從原有的追求增長速度，變得更加追求質量。在這個過程中，行業信用特征將面臨結構性轉變。

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