全球最大規模的資產大幅下跌，一場全球債務危機或正在醞釀

在發達市場不斷加息、全球經濟疲軟的當下，作為全球最大資產類別的房地產市場面臨巨額債務風險，而這些潛在的債務風險，正從價格大幅下跌的商業地產向實體經濟蔓延，未來可能掀起一波債務違約大潮。

根據媒體的統計，全球陷入困境的房地產信貸已經達到1750億美元，這一規模是債務第二大規模行業（軟件及相關服務行業）的四倍之多。隨著利率上升和寬松貨幣政策結束的影響越來越大，許多房地產市場幾乎停滯不前，一些貸方要求借款人出售手中的房地產資產來償還負債。

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根據律師事務所Weil, Gotshal & Manges的一項研究，由于流動性下降等原因，歐洲房地產的困境水平處于十年來的最高水平。MSCI的數據則顯示，英國商業地產價值在2022年下半年下跌超過20%；同期，根據Green Street的數據，在美國，商業地產的降幅約為9%。

商業和住宅房地產交易和開發的下降將不可避免地影響實體經濟的支出，這可能對就業和增長構成風險。

仲量聯行貸款咨詢團隊的高級董事總經理Ian Guthrie說：

在這次經濟低迷中，我們所處的經濟環境非常獨特。利率正在收緊，而不是減輕對房地產和其他企業的打擊，現在市場上有一系列潛在的違約貸款，房地產的價值和現金流都面臨壓力。

今年是這些問題開始顯現的時候。

仲量聯行預計，歐洲大約十分之一的公司貸款已經表現不佳并且出現信用風險增加的狀況。

全球商業地產危機始于新冠疫情

新冠疫情讓許多商業地產所有者陷入困境，讓房地產公司的十多年來輕松賺錢的模式發生天翻地覆的改變，全世界都感受到了這種影響。

加拿大資管公司Brookfield旗下的一個房地產分支機構在去年11月警告說，它可能難以為洛杉磯市中心兩座高層商業地產的債務再融資，并提高了投資者停止贖回的可能性，巴克萊銀行的分析師稱這對市場來說是“令人擔憂的”。在亞洲，韓國樂高主題公園開發商未能償還債務引發了該國的信貸緊縮，韓國央行被迫采取行動穩定市場。澳大利亞的Caydon Property在陷入破產時將其歸咎于新冠疫情帶來的封鎖封鎖和利率上升。

曾在德國央行和國際清算銀行董事會任職的Andreas Dombret表示，商業地產，不論是寫字樓還是購物中心，比其他資產類別對經濟狀況更敏感。經濟發生內爆，也往往和商業地產相關。

商業地產低迷已波及其他行業

商業地產的低迷已經開始波及到更廣泛的經濟領域。美國房屋建筑供應商Builders First Source已裁員2600人，而英國千禧一代最喜歡的線上家居設計和銷售公司Made.com已經破產，瑞典家電制造商Electrolux去年宣布計劃裁員多達4000人，其中不少被裁撤的員工在北美。

美國經濟衰退的跡象越來越多。盡管商業地產有所下降，但市場擔憂，美國商業地產價值“仍然被一定程度高估”。Green Street美國房地產投資信托研究主管Michael Knott表示，他預計美國商業地產今年還會下跌5%至10%。

幾家美國銀行預測，今年信貸損失將會增加。 在其第四季度的業績中，美國銀行額外標記了10億美元的辦公物業貸款違約或拖欠付款的風險較高，而富國銀行預計隨著需求減弱，商業地產市場將出現更多壓力。

房地產融資公司Ready Capital的首席執行官Tom Capasse表示，商業地產市場的轉變如此之快，以至于一些小型信貸機構已經在為流動性而苦苦掙扎。他認為：

我們正處于一個有序的熊市，銀行正在削減他們的投資組合。

歐美商業地產市場僵局持續，已成巨大衰退風險

在金融危機后，由于借貸成本低廉，歐洲不少投資者選擇買入商業地產。但如今隨著利率的升高，商業地產相關債券正成為歐洲債券市場中最薄弱的一環，未來兩年違約的比例接近8%。

監管機構已經警告稱，自新冠疫情以來辦公空間需求下降、供應鏈延誤導致材料成本上升以及借貸成本上升將使歐洲的一些商業地產項目難以持續下去。

美國也出現了類似的情況。Green Street的Knott說：

由于利率上升和債務融資困難的情況，杠桿買家幾乎難以行動。賣家還沒有完全重新設定他們的期望以更好地與買家保持一致，因此我們確實看到了很大的買賣價差。

這種估值僵局導致銀行和其他信貸提供者對新貸款更加保守。

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