新城控股前3季銷售同比降17.5% 其增量轉(zhuǎn)提質(zhì)后迎來毛利率跌至5年前

中華網(wǎng)財經(jīng)10月15日訊：曾經(jīng)的行業(yè)規(guī)模增長“黑馬”新城控股于2017年首破千億后緊接著2019年再次突破2000億大關(guān)。在“少帥”接棒后新城控股的增長方向有所調(diào)整。

于2020年，王曉松為新城控股定下了2500億的銷售目標(biāo)，較2019年減少200億。“新城更多是要加強自身能力，要增量、提質(zhì)。未來，新城希望行業(yè)排名穩(wěn)定在第十名左右，不會為了排名而排名。”業(yè)績會上，王曉松強調(diào)稱，2015年-2019年為增量年，2020年后將重心轉(zhuǎn)為提質(zhì)。

銷售額順勢同比下滑17.52%

據(jù)9月14日，新城控股披露2020年9月份及第三季度經(jīng)營簡報顯示，今年1-9月公司累計合同銷售金額約1630.47億元，比上年同期下降17.52%，累計銷售面積約1508.15萬平方米，比上年同期下降12.47%。

其中，9月份新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約239.66億元，銷售面積約228.17萬平方米。

至此，新城控股前三季度完成年銷售目標(biāo)2500億元的65.22%，不過未來三個月須完成870億元的銷售金額，每月須完成近290億元銷售額方能完成今年的既定目標(biāo)，應(yīng)該說具有一定的挑戰(zhàn)。

就公告數(shù)據(jù)方面，具體而言，新城控股年1-9月房地產(chǎn)出租方面，總建筑面積6,695,279.93平方米，可供出租面積4,045,078平方米，其平均出租率為96.58%，已出租3,906,916平方米，三季度合計租金收入12.87億元，當(dāng)年租金收入34.36億元。

在近期新增土地方面，其獲得7宗項目，分別在重慶、貴陽、廣安、宜昌、長沙、常州、蚌埠。

其中，土地價格最高的項目為貴陽的大體量項目，新城控股通過掛牌方式取得貴州省貴陽市編號為GD（20）017號地塊。該地塊位于貴陽市云巖區(qū)八鴿巖街道辦事處，出讓面積為97,205.00平方米，規(guī)劃用途為商住用地，容積率≤5.31。新城控股目前擁有該項目100%權(quán)益，需支付土地價款40.43億元。

毛利率跌落至5年前水平

在提質(zhì)方面表現(xiàn)在業(yè)績方面又是怎樣呢？

據(jù)中華網(wǎng)財經(jīng)此前報道中，新城控股2020年中期財報顯示，期內(nèi)，新城控股錄得總資產(chǎn)5066.3億元，同比增長9.63%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)376.66億元，同比微跌1.98%；營業(yè)收入為377.36億元，同比增長121.15%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤為27.47億元，同比增長33.91%。

而將時間拉長來看，自2017年至2020年中期財報數(shù)據(jù)顯示，其毛利率已下滑10.17個百分點，其中，近三期財報數(shù)據(jù)顯示，毛利率同比下滑加速，至今年中期該指標(biāo)已下滑至2015年水平。

大資金押注商業(yè)地產(chǎn)

新城控股中期營收增長除了住宅業(yè)務(wù)外，其商業(yè)地產(chǎn)也在發(fā)揮著支撐作用。

王曉松曾公開表示，成立27年的新城，第一個15年靠住宅增加銷售和利潤，第二個15年靠住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動，未來的15年利潤則來自于商業(yè)管理。

中期財報數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，公司已實現(xiàn)115個大中城市、139個綜合體項目的布局。上半年累計開業(yè)吾悅廣場63座，已開業(yè)面積達(dá)586.62萬平方米，同比增長42.72%，實現(xiàn)租金收入21.32億元，同比增長22.46%，出租率達(dá)96.08%。

這一成績看似不錯，不過，這種類萬達(dá)模式的商業(yè)地產(chǎn)，也面臨著巨大的爭議。

此類萬達(dá)模式能否給新城控股帶來新的增長動能？

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新城控股的“吾悅廣場”大多位于城市非核心區(qū)域，周邊居民消費能力較低，未來不論是資產(chǎn)增值還是租金增長空間都有限。

此外，商業(yè)地產(chǎn)新城控股選擇的是自持，這勢必形成大量資金被長年占用的局面，這也是外界關(guān)注的重點。

得一張黃牌

值得注意的是，據(jù)媒體統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按新城控股今年中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，其剔除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率77.47%觸及踩線，凈負(fù)債率35.06%，現(xiàn)金短債比1.73，按監(jiān)管部門設(shè)置的三道紅線看，新城控股踩一條紅線，得監(jiān)管一張黃牌。

前三季651億拿地：平均拿地成本高出同期近18個百分點

此外，中華網(wǎng)財經(jīng)了解到，據(jù)中指研究院發(fā)布的2020年1-9月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜TOP100顯示，新城控股在前三季度拿地花費651億元位列第10名，拿地面積為1810萬平米位列TOP100第4名，平均拿地成本3583元/平米。值得注意的是，去年同期新城控股花費472億元拿地1551萬平米，平均拿地成本為3043元/平米，其中今年的拿地金額同比提升了37.9個百分點，平均拿地成本較同期高出17.7個百分點。

土儲豐富且優(yōu)勢明顯

據(jù)2019年年報數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，新城控股在全國105個大中型城市合計擁有土地儲備10220.34萬平方米的計容建筑面積，土地儲備倍數(shù)為4.20，足以滿足未來4年左右的開發(fā)運營所需。

在城市能級方面，新城控股在全國最具經(jīng)濟(jì)活力和人口密度最高的地區(qū)布局，其中一、二線城市占總土地儲備的38.30%，長三角區(qū)域三、四線城市土地儲備占比36.00%。

不過，有業(yè)界人士擔(dān)憂表示，隨著監(jiān)管層對樓市的收緊，在融資已經(jīng)劃定紅線，在放貸釋放端也要求銀行第四季度壓縮放貸比例至30%以內(nèi)，資金層面已經(jīng)被層層設(shè)限，如若自身造血功能不能及時跟上恐怕多數(shù)房企的資金危機(jī)即將到來，新城控股也不例外。后續(xù)新城控股運營發(fā)展如何，中華網(wǎng)財經(jīng)也將持續(xù)關(guān)注。

（中華網(wǎng)財經(jīng)綜合 文/衛(wèi)東）

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