中南建設(shè)11月銷售額按年增13.5% 年內(nèi)財(cái)務(wù)踩2紅線毛利偏弱

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)12月28日：日前，中南建設(shè)發(fā)布公告披露為南通新世界等2家公司提供共9億元擔(dān)保金額的進(jìn)展顯示，為了促進(jìn)合肥宸悅項(xiàng)目發(fā)展，中南建設(shè)全資子公司南通新世界向獨(dú)立第三方合肥興南企業(yè)管理有限公司平價(jià)轉(zhuǎn)讓其全資持有的合肥市振南置業(yè)有限公司49%股權(quán)，合肥興南向合肥振南投資不超過5億元。

南通新世界質(zhì)押其剩余持有的合肥振南51%股權(quán)，并承諾18個(gè)月內(nèi)按照約定公允價(jià)值收購合肥興南100%股權(quán)，合肥振南質(zhì)押其持有的合肥豐慶置業(yè)有限公司100%股權(quán)，合肥豐慶抵押其持有的合肥CF202015號(hào)國有土地使用權(quán)，公司為有關(guān)交易提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保金額5億元。

另外，為了促進(jìn)徐州春風(fēng)南岸項(xiàng)目發(fā)展，公司持股50%的子公司徐州嶸彭向南京銀行股份有限公司徐州分行借款4億元，期限24個(gè)月。公司為有關(guān)融資提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保金額4億元。

提供有關(guān)擔(dān)保后，中南建設(shè)及控股子公司對(duì)外擔(dān)保余額為670.02億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬上市公司股東的股東權(quán)益的312.52%。其中公司及控股子公司對(duì)合并報(bào)表外主體提供的擔(dān)保余額為123.6億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬上市公司股東的股東權(quán)益的57.63%。

另于同日，江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布關(guān)于公司控股股東中南城投部分股份解除質(zhì)押的公告。

公告顯示，本次解除質(zhì)股份數(shù)合計(jì)5500萬股，占其所持股份比例2.67%，占公司總股本比例1.44%。

截至公告披露日，控股股東及其一致行動(dòng)人持股數(shù)量合計(jì)20.71億股，持股比例54.25%，累計(jì)質(zhì)押股份數(shù)量11.34億股，占其所持股份比例54.77%。占公司總股本比例29.71%。

11月銷售額按年增長13.5%

而最新，據(jù)新華財(cái)經(jīng)與面包財(cái)經(jīng)日前發(fā)布的《2020年11月銷售額TOP30上市房企排名》顯示，11月銷售額TOP30房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額7698.26億元，較10月銷售額TOP30房企合計(jì)銷售額下降5.42％；11月銷售面積TOP30房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積5500.56萬平方米，較10月銷售面積TOP30房企合計(jì)銷售面積下降13.82％；11月銷售均價(jià)TOP30房企的平均銷售均價(jià)為16967.55元/平方米，較10月銷售均價(jià)TOP30房企的平均銷售均價(jià)增長2.42％。

其中，中南建設(shè)11月全口徑銷售額為267.60億元，同比增長13.49%，TOP30房企排名13位；其1-11月銷售額為1950.8億元，排名15位。

圖為新華財(cái)經(jīng)和面包財(cái)經(jīng)發(fā)布的《2020年11月銷售額TOP30上市房企排名》截屏

11月銷售面積按年增加7.72％

從銷售面積增速來看，中南建設(shè)11月銷售面積為195.3萬平米，較上年同比增加7.72％，TOP30房企排名7位；其1-11月銷售面積為1463.7萬平米，排名第9。

圖為新華財(cái)經(jīng)和面包財(cái)經(jīng)發(fā)布的《2020年11月銷售面積TOP30上市房企排名》截屏

11月銷售均價(jià)按年漲5.35個(gè)百分點(diǎn)

從11月的銷售均價(jià)看，中南建設(shè)11銷售均價(jià)為13702.00元/平米，較上年同比增加5.35%，TOP30房企排名第22位；而1-11月銷售均價(jià)為13327.87元/平米，排名第24。

圖為新華財(cái)經(jīng)和面包財(cái)經(jīng)發(fā)布的《2020年11月銷售均價(jià)TOP30上市房企排名》截屏

踩2條“紅線”、財(cái)務(wù)歸屬“橘色色”陣營

不過，據(jù)2020年8月，央行、住建部共同在北京召開了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，以期逐步解決房地產(chǎn)行業(yè)過熱、房企信用風(fēng)險(xiǎn)上升等問題。在本次座談會(huì)中，監(jiān)管部門首次提出了“三道紅線”的管理理念，意在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資進(jìn)行進(jìn)一步的標(biāo)準(zhǔn)化管理，在預(yù)防行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，為“房住不炒”的管理目標(biāo)搭建有效的落地路徑。

為有效實(shí)現(xiàn)上述管理目標(biāo)，“三道紅線”以對(duì)房企負(fù)債管理為管理工具，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)需滿足：（1）房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70％；（2）凈負(fù)債率不得大于100％；（3）現(xiàn)金短債比不得小于1倍。同時(shí)，根據(jù)企業(yè)三道紅線的觸發(fā)情況，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔位，針對(duì)差異化檔位的企業(yè)，對(duì)其后續(xù)融資進(jìn)行要求。

具體為，全部“踩線”，為紅色檔，有息負(fù)債不得增加；兩項(xiàng)“踩線”，為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；一項(xiàng)“踩線”，為黃色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，為綠色檔，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

據(jù)中南建設(shè)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.8％，凈資產(chǎn)負(fù)債率147.17%，二者均超監(jiān)管“紅線”，財(cái)務(wù)歸屬“橘色”陣營。

圖為公司2020年中報(bào)數(shù)據(jù)

毛利率17.3%按年跌2.64個(gè)百分點(diǎn)

毛利率、凈利率整體弱于同行

此外，中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)從中南建設(shè)今年中報(bào)獲悉，2020年中期營收296.93億元按年增長27.32%，毛利率17.28%按年跌2.64個(gè)百分點(diǎn)，大幅弱于同行。根據(jù)克而瑞研究中心對(duì)172家A股、H股上市房企數(shù)據(jù)的分析，2019年上半年，172家上市房企的加權(quán)平均毛利率和毛利率中位數(shù)分別為30.4%、33.8%。對(duì)比看，中南建設(shè)的毛利率整體偏弱，數(shù)據(jù)剛過行業(yè)平均毛利率水平50%。

圖上數(shù)據(jù)來源中南建設(shè)財(cái)報(bào)2020年中期數(shù)據(jù)

同樣依據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，2019年上半年，172家上市房企的加權(quán)平均凈利率和凈利率中位數(shù)分別為14.0%、12.2%。也就是說，按中南建設(shè)2020年中期凈利率7.98%來看，其凈利率遠(yuǎn)低于172家上市房企的加權(quán)平均凈利率與凈利率中位數(shù)。

較2016年?duì)I收、利潤增幅分別為108.57%、920.34%

將時(shí)間拉至2016年看，中南建設(shè)營收由344.4億元增長至2019年的718.31億元，較2016年增長108.57%；而利潤則由2016年的4.08億元，增長至2019年的41.63億元，較2016年增長920.34%。

圖上數(shù)據(jù)來源中南建設(shè)歷年公開財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)

總負(fù)債超3000億：不到三年新增負(fù)債翻倍

圖上數(shù)據(jù)來源中南建設(shè)歷年公開財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)從以往公開財(cái)報(bào)獲悉，自2017年年報(bào)公開數(shù)據(jù)看，中南建設(shè)的負(fù)債總額持續(xù)提升，金額由1584.08億元上升至2020年三季度的3032.04億元，兩個(gè)年后負(fù)債增長翻倍。

具體數(shù)據(jù)顯示，第三季度末，中南建設(shè)的總負(fù)債率相對(duì)2019年末下降1.75個(gè)百分點(diǎn)，降低為89.02%；公司實(shí)際有息負(fù)債（含報(bào)告期末應(yīng)付利息）比2019年末增加102.0億元，有息負(fù)債絕對(duì)規(guī)模為807.8億元；報(bào)告期末公司現(xiàn)金短債比1.15，比2019年末提高9.76%。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/衛(wèi)東）

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