2021年實施房產(chǎn)新政，房屋買賣將有重大變化

相信在大部分國人的心中，“有房才有家”，買房早已成為每個家庭重中之重的大事。對普通家庭而言，買一套房，可能需要花上大半輩子的積蓄，所以對于居高不下的房價，搞清楚法律政策，非常重要。就像即將于2021年1月1日起施行的《民法典》，對房產(chǎn)買賣相關(guān)的法律進(jìn)行了重大修改，將可能對房價、購房意愿，購房風(fēng)險產(chǎn)生重大影響，直接關(guān)系你我生活。今天我們就和大家聊聊相關(guān)重要的新規(guī)變化。

新規(guī)變化一：抵押中房產(chǎn)，不用解押可直接過戶

按照之前規(guī)定，銀行抵押中房產(chǎn)必須繳清全款、解押之后才能過戶。但在2021年民法典新規(guī)施行后，在押房產(chǎn)可直接交易并過戶，不需要繳清全款或提前征得銀行同意。

但此處需要注意的是，銀行依然具有這套房子的抵押權(quán)，如果過戶后不及時償還銀行貸款，銀行依然有權(quán)申請?zhí)幹眠@套房屋。

一起看看法條鏈接：

根據(jù)《民法典》第406條規(guī)定：“抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。

抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。”

律師解讀：2021年1月1日《民法典》施行后，房子已經(jīng)設(shè)定了抵押，抵押人也就是產(chǎn)權(quán)人仍然可以將房子出售。即設(shè)立抵押的房子可以賣，抵押權(quán)可以跟著房子走，就是說可以帶著抵押權(quán)賣。

抵押權(quán)不影響房產(chǎn)的交易流轉(zhuǎn)，賣房子不需要取得抵押權(quán)人同意，但是產(chǎn)權(quán)人賣房子時必須通知抵押權(quán)人。

而且如果抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可能損害抵押權(quán),可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款，提前清償債務(wù)，以此保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

因此溫馨提醒，抵押權(quán)人設(shè)立抵押權(quán)或簽訂抵押合同時，也要注意明確是否同意抵押物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的約定條款，避免后續(xù)造成糾紛損失.....

新規(guī)變化二：中介費(fèi)不能省

根據(jù)新規(guī)規(guī)定，通過中介服務(wù)并獲得了交易資源，如果逃單的話，中介有權(quán)起訴。以后，在房產(chǎn)交易中，想通過跳單省錢的，行不通了。

法條鏈接：

《民法典》第965條規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后,利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù),繞開中介人直接訂立合同的,應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。

新規(guī)變化三：無權(quán)處分合同有效

根據(jù)《民法典》新規(guī)，因房屋出賣人未取得處分權(quán)從而導(dǎo)致房屋無法過戶的，買受人有權(quán)解除合同。當(dāng)然，需要說明的是，這個無權(quán)處分是指賣方不是房屋所有人或授權(quán)人，與法拍房無關(guān)。

無權(quán)處分，即沒有處分權(quán)卻處置了他人財產(chǎn)，如：出賣他人之物、出租他人之物、以他人財產(chǎn)設(shè)定抵押或其他權(quán)利負(fù)擔(dān)、共有人未經(jīng)其他共有人同意而處分共有財產(chǎn)等。無權(quán)處分行為既涉及到財產(chǎn)真正權(quán)利人的“靜態(tài)利益”，還涉及到相對人交易秩序這一“動態(tài)利益”。

現(xiàn)行的《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”這是我國立法首次確立了無權(quán)處分規(guī)則，但該規(guī)則一經(jīng)誕生，就飽受爭議。

而明年即將施行的《民法典》將《合同法》中的上述第51條整條刪除。只在《民法典》第579條明確保留相關(guān)規(guī)定：“因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的,買受人可以解除合同并請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。”

可以這樣理解，《民法典》這條新規(guī)改變了關(guān)于無權(quán)處分的效力規(guī)定，也默認(rèn)了無權(quán)處分合同的效力。就是賣家因無權(quán)處分導(dǎo)致無法履行合同的情況下，買家可以選擇與對方解除合同，同時依據(jù)合同約定追究無權(quán)處分人的違約責(zé)任，要求對方進(jìn)行違約賠償。

新規(guī)變化四：買房前要查清楚房屋是否設(shè)立居住權(quán)

居住權(quán)是獨(dú)立于土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)外、新增的第三種屬性。可以理解為單純給居住人設(shè)置的一個物權(quán)類型。

帶有居住權(quán)的房子原則上無償設(shè)立、不能出租，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。即使買家完成過戶手續(xù)，手中拿著房產(chǎn)證，買到帶有居住權(quán)的房子，也不能將居住權(quán)人趕走。需要直到居住權(quán)人死亡或約定的居住權(quán)期屆滿后，居住權(quán)才會滅失。

根據(jù)《民法典》第368條規(guī)定：居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。

翻譯過來就是：居住權(quán)需要以訂立居住權(quán)合同，需要基于書面合同訂立，向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行確認(rèn)登記后取得，并非雙方私下簽了居住權(quán)合同就有效。未向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記備案的，哪怕人在房屋中一直居住，也不會憑時效長久取得居住權(quán)。

因此，以后購房人在買房前進(jìn)行查冊，不但了解房屋的產(chǎn)權(quán)、抵押、租賃情況，而且需要確認(rèn)清楚該房屋上是否已經(jīng)設(shè)立他人的居住權(quán)。

關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)新政 房屋買賣