新希望服務(wù)赴港IPO：收入3.68億 在管面積780萬方僅0.3%來自第3方

中華網(wǎng)財經(jīng)1月14日訊：據(jù)悉，劉永好家族絕對控股的新希望服務(wù)控股有限公司（下稱“新希望服務(wù)”）于13日向港交所遞交招股書，農(nóng)銀國際作為獨(dú)家保薦人。

圖片為招股書截屏

中國物業(yè)百強(qiáng)排名39

中華網(wǎng)財經(jīng)翻閱招股書了解到，新希望服務(wù)成立于2010年1月26日，為中國民生服務(wù)運(yùn)營商，提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營服務(wù)及生活服務(wù)，業(yè)務(wù)運(yùn)營起步于成渝城市群，隨后將地域覆蓋擴(kuò)張至上海、蘇州、溫州、大連及全國的其他一線城市、新一線城市及二線城市。在億翰智庫發(fā)布的2020中國物業(yè)企業(yè)綜合實(shí)力百強(qiáng)中排名第39位。下圖為業(yè)務(wù)模型：

劉永好家族以90.8%絕對控股

股權(quán)結(jié)構(gòu)看，成立之初，新希望服務(wù)由四川新希望南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（新希望房地產(chǎn)當(dāng)時的全資附屬公司）擁有80%權(quán)益及由新希望房地產(chǎn)持有20%權(quán)益。后續(xù)2011年通過收購后由新希望房地產(chǎn)全資擁有。

最終股權(quán)結(jié)構(gòu)看，新希望服務(wù)股權(quán)中劉永好家族以90.8%絕對控股，員工福利信托占股6.2%、cuidonghong占股3%。

值得注意的是，招股書顯示，新希望服務(wù)最終控股股東劉永好及劉暢并無擔(dān)任本公司或本集團(tuán)任何成員公司的董事，亦無參與本集團(tuán)的日常運(yùn)營和管理。鑒于過往在營運(yùn)管理取得的良好成就，該最終控股股東將集團(tuán)的業(yè)務(wù)管理委托給新希望服務(wù)的董事及高級管理層。

此次IPO募集資金主要用途看，新希望服務(wù)表示，預(yù)計會收購并投資其他管理住宅物業(yè)及寫字樓、商業(yè)綜合體、醫(yī)療設(shè)施、教育設(shè)施等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理公司。為提高管理效率，促進(jìn)資源共享，亦預(yù)計會優(yōu)先考慮位于其已擁有業(yè)務(wù)的城市或地區(qū)的物業(yè)管理公司。

55個項(xiàng)目，在管面積780萬平米

截至2020年9月30日，新希望服務(wù)擁有管理55個項(xiàng)目，在管總樓面面積約為780萬平方米。于2020年最后一季，在管樓面面積增加31.3%至截至2020年12月31日約1020萬平方米。截至最后實(shí)際可行日期，在管總樓面面積進(jìn)一步增至1030萬平方米。

截至2020年9月30日，新希望服務(wù)分別有36.5%及25.1%的在管樓面面積位于成渝城市群及華東地區(qū)，而截至同時分別有32.3%及39.4%的合約樓面面積位于上述兩個地區(qū)。截至2020年9月30日，其服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目覆蓋中國六個省的14個城市、一個自治區(qū)及兩個直轄市，且物業(yè)管理項(xiàng)目全部位于中國一線、新一線和二線城市。

來自第三方在管面積占比僅為0.3%

項(xiàng)目來源看，新希望服務(wù)來自新希望房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目數(shù)量為43個，在管樓面面積為623.2萬平方米，收入1.07億元，占比82.4%；來自新希望房地產(chǎn)集團(tuán)的合營或聯(lián)營公司的項(xiàng)目數(shù)量為5個，在管樓面面積為103.8萬平方米，收入978萬元，占比7.6%。

此外，來自新希望服務(wù)的最終控股股東的聯(lián)系人的項(xiàng)目數(shù)量為5個，在管樓面面積為17.7萬平方米，收入1258.9萬元，占比9.7%；來自獨(dú)立第三方的項(xiàng)目數(shù)量為2個，在管樓面面積為36萬平方米，收入39.6萬元，占比0.3%。

2020年前三季收入3.68億元

新希望服務(wù)的收入構(gòu)成看，其收入主要來自物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營服務(wù)、生活服務(wù)四方面，截止2020年9月30日收入占比分別為35.2%、28.4%、20.9%、15.5%。

圖片為招股書截屏

數(shù)據(jù)顯示，2018年到2019年，新希望服務(wù)的收入從人民幣2.58億元增長47.5%至3.81億元，并從截至2019年9月30日止九個月的2.8億元增長31.3%至2020年同期的3.68億元。

毛利率為44.5%、2020年前三季凈利潤6400萬元

圖片為招股書截屏

毛利率方面看，于2020年9月30日最后一期，新希望服務(wù)毛利率為44.9%；來自物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營服務(wù)、生活服務(wù)的毛利率分別為31.9%、41.7%、75.0%、39.6%。

凈利潤方面，新希望服務(wù)的凈利潤在2018年、2019年分別錄得4110萬元、6400萬元，截至2020年9月30日止九個月錄得7940萬元，同比增長增長33.2%。

近三分之一收入來自新希望地產(chǎn)

招股書風(fēng)險提示，于往績記錄期，新希望服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)分部的相當(dāng)一部分收入來自新希望房地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)。于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九個月，來自向新希望房地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收入分別為人民幣10450萬元、人民幣1270萬元、人民幣952萬元及人民幣10670萬元，分別占該等期間總收入的約40.5%、33.4%、34.0%及29.0%。

99.2%為包干制收費(fèi)模式，曾出現(xiàn)虧損而退出

通常按包干制向客戶收取物業(yè)管理費(fèi)，但可能無法有效地預(yù)測或控制提供物業(yè)管理服務(wù)分部物業(yè)管理服務(wù)的成本。于往績記錄期，主要根據(jù)包干制模式從物業(yè)管理服務(wù)分部物業(yè)管理服務(wù)中產(chǎn)生收入，其于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九個月分別占自我們的物業(yè)管理服務(wù)分部物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的總收入的約98.3%、98.0%、99.1%及99.2%。我們按包干制以預(yù)先厘定的每平方米固定包干價收取物業(yè)管理費(fèi)，即物業(yè)管理服務(wù)分部所提供物業(yè)管理服務(wù)的“全包”費(fèi)用。。于往績記錄期，我們兩個在管物業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生虧損。于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九個月，有關(guān)虧損分別為人民幣0.2百萬元、人民幣0.5百萬元、零及零。

一項(xiàng)商務(wù)物業(yè)的營運(yùn)產(chǎn)生1600萬元虧損

招股書顯示，未必能夠?qū)⑺?jīng)營的商務(wù)物業(yè)準(zhǔn)確定位。于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九個月，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)所產(chǎn)生的收入分別為人民幣6240萬元、人民幣7260萬元、人民幣5490萬元及人民幣770萬元，分別占同期總收入約24.2%、19.1%、19.6%及20.9%。然而，其未必能夠維持商業(yè)運(yùn)營服務(wù)現(xiàn)時的增長或予以進(jìn)一步擴(kuò)展。

于往績記錄期，新希望服務(wù)在一項(xiàng)商務(wù)物業(yè)的營運(yùn)產(chǎn)生虧損。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，零處、一處及一處商務(wù)物業(yè)的虧損分別約為零、人民幣6600萬元及人民幣1600萬元。有關(guān)該商務(wù)物業(yè)營運(yùn)的虧損乃主要由于其尚處于營運(yùn)早期，而產(chǎn)生員工及市場推廣方面的大量成本。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，就該商務(wù)物業(yè)營運(yùn)所得的收入分別約為零、人民幣700萬元及人民幣700萬元，分別約占同期商業(yè)運(yùn)營服務(wù)分部所得收入的零、9.6%及9.1%。

此外，新希望服務(wù)為成都、昆明、上海、溫州和南寧這5個城市的12個優(yōu)質(zhì)商務(wù)物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。

于2019年，新希望服務(wù)的平均月度物業(yè)管理費(fèi)為每平方米人民幣3.69元，較中國物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)高57.4%，每平米收益為58.23元/平米。

（中華網(wǎng)財經(jīng)綜合 文/劉星）

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