廣宇發展無視"三條紅線"仍加速拿地 靠大股東275億財務資助能"翻身"嗎？

來源：《投資者網》謝瑩潔

新年伊始，A股迎來開門紅，多個板塊開始觸底反彈。

而這一切似乎都與天津廣宇發展股份有限公司（下稱"廣宇發展",000537.SZ）無關。年初至今，該股已累計下滑8%。若將時間拉長至近三年以來，公司股價在二級市場上已累計下滑52%，明顯跑輸行業下滑26%的幅度，這究竟為何？

2020年第一季度至第三季度，廣宇發展歸母凈利潤分別下滑6.7%、13.74%、41.5%；存貨、預付款、經營活動現金凈流量等指標均在暴露企業去化慢等問題。

尤其是正當公司密集拿地準備彎道超車之時，房地產"三條紅線"的警鐘也開始響起。

瘋狂拿地設立新公司

2020年下半年以來，廣宇發展一改往日緩慢的拿地步調，加快了企業拿地的步伐。

6月，公司舉牌108輪，7.04億元摘下四川宜賓宅地；8月，以最高限制地價12.92億元，奪得廣州市南沙區地塊，同時耗資36.2億元在天津拿下了一宗大體量地塊；11月，以19.61億元競得三亞、重慶地塊。進入年底，拿地、成立新公司的節奏更是緊鑼密鼓。

2020年12月，公司以16.6億元競得汕頭市龍湖區土地；4.7億元競得青島市黃島區地塊；4.15億元競得重慶一宗地塊；今年1月，廣宇發展繼續挺近宜賓，10億元競得敘州區一宗地塊。

除拿地之外，廣宇發展還耗資6.58億元收購了平潭鼎新旗下四家地產子公司，并因此獲得了面積8.35萬平方米的4宗住宅商服用地；最近，廣宇發展注冊成立了三亞中綠園公司、青島中綠園公司、汕頭中綠園公司，分管各地的相關土地開發建設。

若對比2019年數據，不難發現陷入現金流壓力的廣宇發展，當年新增土地儲備的土地總價款僅有5.05億元。

轉折點出現在2020年，國家電網公開表達了"退房"決心。2020年11月19日，廣宇發展一則收購顯示，經國資監管部門批準，決定將國家電網持有的魯能集團100%股權無償劃轉至中國綠發。收購后，中國綠發直接持有魯能集團100%股權，并通過魯能集團間接持有廣宇發展14.18億股股份（占廣宇發展總股本的76.13%）。

企查查資料顯示，中國綠發成立于1988年，實際控制人為國資委，經營范圍包括投資及投資管理、房地產開發、酒店管理、物業管理等。

也就是說，易主后的魯能集團仍為廣宇發展的控股股東，并以更大的力度為之"輸血"。

大股東275億財務資助

去年第四季度以來，廣宇發展獲得大股東的財務資助相比以往更為頻繁。

10月末，魯能集團擬向廣宇東莞子公司提供3000萬元財務資助；11月再給該子公司提供11.02億元，同時提供30億元給廣宇發展；12月魯能集團合計提供50億元財務資助；進入2021年新年又向公司提供10億元。

據不完全統計，2019年以來，魯能集團為廣宇發展及其子公司一共提供了20多項財務資助，年利率大多為5.5%，涉及金額約275億元。

實際上，控股股東頻頻"輸血"背后，是廣宇發展面臨的資金鏈危機。

截至2020年三季度末，公司貨幣資金為62億元，公司短期借款和一年內到期的非流動負債為95億元、62億元，現金短債比約0.45，資產負債率達到78.5%。

值得一提的是，廣宇發展對母公司的依賴程度不僅表現在資金方面。

《投資者網》梳理上市公司近幾年財報發現，從魯能集團注入的重慶魯能、北京順義新城建設、天津魯能泰山、山東魯能亙富等，每期基本都貢獻了約90%的凈利潤。而無論魯能集團如何傾囊相助，廣宇發展的實際效果卻不盡人意。

2016年、2017年，魯能相關資產剛注入時，廣宇發展營收、凈利潤實現三位數增長，之后業績增速不斷放緩。2019年，其營收為230億元，同比下降15%；歸母凈利潤為31.42億元，同比增長25.57%。

2020年前三季度，公司營收為137.4億元，同比增長5%；歸母凈利潤19.1億元，同比下降22.35%。

此外，繼2019年公司經營活動現金凈流量凈流出17.88億元之后，2020年前三季度再次凈流出24.27億元。

據2020年三季報，公司銷售毛利率為29%，相比2019年同期減少12.5個百分點；凈利率為14%，同比減少4.8個百分點；凈資產收益率（加權）為13.2%，同比減少7.6個百分點。

四年賣房去化率僅80%

自顧不暇之時，廣宇發展還不得不為子公司等提供擔保。

天眼查數據顯示，公司2020年有31條擔保信息，去年前三季度73.5億元擔保額度中，有47億元為關聯擔保，占凈資產31.2%。

這無疑將使其面臨更大的掣肘。

2020年，有關部門出臺政策收緊房地產融資，設置行業"三條紅線"將房地產企業分為四檔，并根據房企所處檔位控制其有息負債規模的增勢。

所謂"三條紅線"，一是剔除預收款后的資產負債率大于70%，二是凈負債率大于100%，三是現金短債比小于1倍。廣宇發展全部觸及。

高負債增加往往意味著高周轉，即激進擴張下，銷售規模快速增長。但廣宇發展并非如此，2017年至2019年，公司預收賬款分別為330.99億元、330.09億元和208.14億元，不斷下滑。

2020年前三季度，其合同負債（根據會計準則，預收賬款調整至合同負債）為139億元，相當于2019年同期的一半。

銷售的乏力，或許源于廣宇發展去化率較慢。2017年至2019年，該公司的存貨周轉率分別為0.43、0.31、0.25，呈現不斷下探的趨勢。而2020年前三季度，其存貨周轉率也僅為0.18。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為，過去幾年，有些城市處于市場調控之中。廣宇發展大部分項目都在重慶、四川和北京等城市，其市場受到政策方面的影響，進而影響到了它的銷售。這可能是造成其重組后業績沒有持續發力的一個原因。

以位于重慶渝北區的魯能星城十三街區項目為例，該項目早于2016年12月就已竣工，截至2020年上半年末，該項目去化率為74%。

同樣在2016年、2017年竣工的還有南渝星城、魯能城中央公館一期、魯能城二三期和九龍花園，上述項目相應去化率為78%、80%、78%和77%。

從最近拿地的擴張動作來看，廣宇發展不再固守西南地區，而是開始挺進粵港澳大灣區，并將觸角伸至青島等地。為了擴張，控股股東仍在想方設法提供資金援助。

而當下的問題在于，受"三條紅線"約束下，廣宇發展的有息負債難以繼續增加，屆時若去化率再難提升，母公司也是有心無力。那么，下一步，公司將采取何種有效戰略應對業績增速下滑的趨勢呢？

《投資者網》近期就相關問題致電致函公司方面，等待一周仍未獲相關回復。（思維財經出品）

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