上海住房租賃市場秩序實施意見三大解讀 明確收取租金周期、嚴控租金貸業務

上海市住建委及上海銀保監局等10部門聯合印發了《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》，嚴控租金貸業務、明確收取租金周期，重拳整頓規范上海市住房租賃市場秩序。

2月4日下午，上海市住建委、市房管局、市發改委、上海銀保監局等10部門聯合印發了《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》(以下稱《實施意見》)。 

根據《實施意見》，為規范住房租賃市場秩序，文件從加強住房租賃市場主體管理、加強房源信息發布管理、加強住房租賃合同網簽備案管理、加強住房租賃交易服務管理、加強住房租賃交易資金監管、加強租賃房屋安全管理、加強住房租賃公共服務平臺建設、嚴厲打擊住房租賃市場亂象和加強住房租賃管理制度保障等9個方面做出了具體規定。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對《投資者網》表示：“繼深圳、北京加強租賃市場管理之后，上海市住房和城鄉建設管理委員會等十部門共同制定了《實施意見》，從九大方面進一步維護上海市住房租賃市場秩序，保障租房群眾合法權益，促進住房租賃市場平穩健康發展。” 

《投資者網》將從以下三點對《實施意見》進行解讀。 

一．嚴控租金貸業務 “租金貸/租金”的比重不超15% 

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《投資者網》表示，此次政策最大的亮點就是對于租金貸進行了管控。此次上海對于租金貸明顯是持打壓態度的，說明租金貸的風險較大。對于各類長租公寓企業來說，后續租金貸業務確實需要規范，進而防范租賃市場金融風險的擴大。 

《實施意見》明確指出，嚴控租金貸款業務。未開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務。按照本市有關規定已開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，應于2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業租金收入比例15%以下。住房租賃合同未經網簽備案的，金融機構不得為其辦理個人“租金貸”業務。對于新發生的個人“租金貸”業務，金融機構經與住房租賃經營機構、承租人協商一致，應當直接放款至監管賬戶。 

《實施意見》提出，住房租賃經營機構應在上海注冊的商業銀行中，開立全市唯一的住房租賃資金監管賬戶，該賬戶不得支取現金且原則上不得變更。住房租賃經營機構收取租金和押金，應當由承租人直接存入監管賬戶；住房租賃經營機構向所收儲房源的出租人支付租金和押金，應當通過監管賬戶支付。 

上海中原地產市場分析師盧文曦對《投資者網》表示，租賃市場是住房體系中重要構成部分，尤其去年長租公寓頻頻“爆雷”，對業主和租客造成影響。而長租公寓在收租過程中有高租金收房，擾亂市場秩序。通常農歷新年后就是租賃旺季，在此時間點上出臺相應政策有助于規范租賃市場，保護市場各方權益。 

盧文曦認為，嚴控租金貸，原則上不新增租金貸，對于已經開展租金貸業務的機構到2022年底貸款金額調整到占企業租金收入比例15%以下。也就是說，現在沒有開展相關業務的公司，今后也不能開展了，今后新成立的長租公寓企業也不能開展這項業務。而市場中已經開展這項業務的公司，一方面要壓縮規模，另一方面資金池要受到監管。租金貸是市場矛盾最為突出的點，此前缺少對企業形成的資金池管控，萬一遇到風險企業一走了之，風險就留給了其他人。 

近兩年，長租公寓行業盛行“租金貸”的繳費模式，比如蛋殼公寓、自如、青客等知名長租公寓企業，均有“租金貸”模式。自2019年下半年起，長租公寓行業頻頻出現租戶維權現象，長租公寓的商業模式受到質疑，加強住房租賃交易監管以及長租公寓機構回歸精細化運營、減少租金貸的占比顯得尤為重要。 

在王小嬙看來，《實施意見》從開立資金監管賬戶、簽訂賬戶監管協議、嚴格資金收付要求、嚴控租金貸款業務四個方面加強住房租賃交易資金監管。其中開立資金監管賬戶，租戶的租金先存入監管賬戶再由監管機構付給住房租賃經營機構以及嚴控租金貸業務，這一點對租賃行業的發展影響很大，目前租戶的租金直接進入租賃機構，設置資金監管賬戶，一方面減少了租戶白交房租的風險，另一方面，也杜絕了長租公寓企業為了加強現金流，“高進低出，長收短付”的商業模式。 

二．明確收取租金周期 不得強迫誘導承租人一次性支付三個月以上租金 

根據《實施意見》，要求住房租賃經營機構、房地產經紀機構應當實行明碼標價。收費前應當出具收費清單，列明全部服務項目、收費標準、收費金額等內容，并由當事人簽字確認。房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿或提前解除時，除沖抵合同明確約定的費用外，剩余租金、押金等應當在30日內退還承租人。

《實施意見》明確指出，規范租金支付周期。住房租賃經營機構向承租人收取租金的周期，應當與向出租人支付租金的周期相匹配。住房租賃經營機構不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人一次性支付超過三個月的長周期租金。房屋管理、市場監管部門應當在合同示范文本中增加特別告知內容，提示承租人一次性支付長周期租金，可能產生租金損失風險。 

盧文曦認為：“‘不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人一次性支付超過三個月的長周期租金。’以往租房子“付三壓一”是約定俗成，碰到優質房源或者強勢房東，可能會一下要更長時期的租金。現在有了明文規定，對于房東和租客在實際操作中有政策依據，最大限度保護租客利益。” 

《實施意見》要求嚴格資金收付要求。承租人支付租金周期在三個月以上的，租金應當按月劃轉至住房租賃經營機構；承租人支付租金周期不超過三個月的，由住房租賃經營機構與承辦銀行約定按月或按季劃轉。住房租賃經營機構向收儲房源的出租人支付租金和押金，由承辦銀行按照機構與出租人的合同約定劃轉。住房租賃經營機構收取承租人的押金，只能用于支付收儲房源的應付押金。積極推進承辦銀行與市住房租賃公共服務平臺聯網對接，共享網簽備案的合同信息。 

《實施意見》從規范租賃服務收費、規范租金支付周期、規范機構業務合作三個方面加強住房租賃交易服務的管理。王小嬙認為，“續約無需再次繳納中介費，中介公司也不能賺取住房的出租差價，押金需在30日退還承租人。這一條切實維護了租戶的利益，使得租戶租房的安全感提升，續租無需繳納中介費也給租戶減輕了租房成本。” 

三．加強租賃市場參與主體與信息發布管理 

《實施意見》對租賃市場參與主體做了嚴格規定。《實施意見》稱，嚴格經營范圍登記管理。在本市范圍內從事住房租賃活動的住房租賃企業、房地產經紀機構和網絡信息平臺，以及轉租住房10套(間)以上的單位和個人，應當依法辦理市場主體登記。 

王小嬙認為，加強對住房租賃市場參與主體的管理，轉租10套以上也需要登記，有利于減少市場上二手房東隨意出租房屋的現象，對于監測整體租賃市場的動態以及租賃市場運行的規范性有較大意義。 

另外，《實施意見》還加強了租賃市場信息發布管理。《實施意見》從真實發布房源信息、推行房源信息核驗、落實網絡平臺責任、動態監管房源四個方面切入，其中，經紀公司以及住房租賃經營機構發布房源信息前，需通過市住房租賃公共服務平臺進行房源信息核驗，取得房源核驗碼。未取得房源核驗碼不得對外發布房源信息。 

根據《實施意見》，同一機構的同一房源在同一網絡信息平臺僅可發布一次，在不同渠道發布的房源信息應當一致，已成交或撤銷委托的房源信息應在2個工作日內從各種渠道上撤銷。 

同時，《實施意見》還指出，在本市開展房源信息發布業務的網絡信息平臺，應當向市房屋管理部門報備，并建立日常工作機制，認真核驗房源信息發布主體資格和房源必要信息，加快實現對同一房源信息合并展示，及時撤銷已成交或30日內未維護的房源信息。 

盧文曦表示，這次提出的要求非常具體，并且有操作性，比如“撤銷委托的房源信息應該在2個工作日內從各種渠道撤銷”。信息發布是重要環節，不能誤導消費者，不能傳遞錯誤信息，這次繼續強調，對后續工作開展有指導作用。 

在王小嬙看來，加強租賃市場信息發布管理對于市場上真實房源有著重要意義。很多中介為了吸引租戶的注意力，虛假房源的現象在市場上頻出。這條規定從源頭上杜絕了虛假房源的存在，對于整個租賃市場的規范性有著重要意義。 

 “此次上海租賃政策，在很多原有條文的基礎上，結合租賃市場金融風險的管控，出臺了此類規定，有助于后續租賃金融市場的穩定和健康發展。” 嚴躍進如是表示。

關鍵詞： 上海 住房 租賃 市場