中指研究院：應對22城供地“兩集中”，我們有四點建議

網傳2月18日，國家自然資源部發布住宅用地分類調控文件，文件要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”：一是集中發布出讓公告，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。

2月23日，據媒體報道，天津市自然資源和規劃局發布《關于做好2021年住宅用地集中出讓有關工作的通知》，《通知》指出：為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關工作，我市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統一發布住宅用地出讓公告，除上述三個日期外，不得再發布住宅用地出讓公告。

同日，鄭州市自然資源和規劃局發布《關于統一組織住宅用地掛牌出讓公告發布的緊急通知》：自2月23日起，航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區禁止發布住宅用地出讓公告，上述區域住宅用地出讓公告由市局統一組織發布實施。

2月24日，青島市自然資源和規劃局發布《堅決落實上級有關要求?部署2021年住宅用地供應工作》的通知。《通知》指出：嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

22個重點城市土地集中出讓將對行業帶來哪些影響？

1、對房企短期資金或將形成巨大挑戰

假設各個城市每年三次集中出讓土地，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對企業的融資能力和現金流管理能力提出更高的要求。

同時，去年“三道紅線”試點以來，行業進入降負債、降杠桿的階段，銷售回款成為企業“回血”重要來源；若集中供地政策實施，對企業營銷端也將帶來深刻變化，以往的銷售節奏與營銷節點也需要重新鋪排，以面對集中的拿地資金需求。

表：2020年重點城市（市本級）住宅用地供應情況

數據來源：CREIS中指數據，中指·地主

2、對地方政府供地行為產生約束，對政府管理能力提出更高要求

2020年盡管受到新冠疫情影響，全國商品房銷售面積仍創新高，土地市場熱度不減，部分城市高價地頻出，“穩地價、穩房價、穩預期”目標受到較大挑戰。各個城市集中推地將促使地方政府更加科學、合理地設定土地推出價格以及地塊類型配比，對地方政府形成有效約束，引導土地市場合理運行。同時，單次大批量的土地供應，也對政府的管理能力提出了更高要求。

3、土地集中出讓為住房供應帶來穩定預期，進而引導購房者穩定預期

集中供地客觀上將分散企業資金，有利于平抑土地市場熱度，穩定土地市場預期。

同時，當下快周轉依然是行業一大特點，集中供地必然會帶來項目的集中入市，為住房供應帶來穩定預期，一定程度上將平抑房價上漲壓力，有利于實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標。但值得注意的是，階段性項目集中入市也可能導致市場短期供需失衡，因此未來項目入市時點需要政府更好的把控。

整體來看，本次政策出臺將對行業帶來深遠影響，對企業帶來更大挑戰，企業應及時在策略上做出調整。

1、關注22城之外的投資機會，特別是城市群、都市圈內部城市

2020年22城商品房銷售面積占全國的比重為24.3%，住宅用地成交規劃建筑面積占全國300城的比例不足三成，在這22城之外房地產市場仍有巨大空間。為了避免集中供地帶來的不確定性，企業可適當關注22城之外的其他核心城市及發達城市群三四線城市，分散風險。

CREIS中指·地主作為國內領先的房地產大數據投資決策系統，目前可支持全國116城監測研究，服務于2500家開發企業及其20萬投拓人員，為房企高效看地、研判土地價值、優化城市布局、把握拿地節奏、高質量精準拿地，提供平臺級服務支持。

2、在相對寬松的貨幣環境下，仍需抓住重點城市投資機會

重點22城均為核心一二線城市，是我國經濟最發達、產業與人口最具吸引力的地區，住房需求旺盛，市場仍有較大放量空間，盡管土地集中出讓導致市場競爭環境更加復雜，但在當前較為寬松的貨幣環境下，房企仍需堅守價值城市。

同時，面對單次大量供地時，在資金有限的情況下如何做取舍，需要企業對城市發展趨勢及板塊價值進行科學研判，若集中跟進多個地塊，也需要投拓人員更加高效的分析能力。另一方面，22城多為房企的戰略布局城市，假設這些城市的供地節奏趨同，房企若要獲得更高的投資回報率，則需要對不同區域及城市的潛力、市場周期進行精準研判。

3、合作拿地，分散風險，實現共贏

總體來看，資金實力強的企業仍將獲得更多的拿地機會，而資金壓力大的企業可能面臨更大的沖擊，企業分化將進一步加劇。為了更多地參與競拍，提高拿地成功的概率，企業可采取聯合拿地的方式，共擔資金壓力。

4、關注下一步政策細則及各地因城施策的政策空間

本次相關文件中涉及出讓細節較少，預計后續將有更多細化的政策出臺。同時，企業需關注各地針對土地端的配套政策，比如投融資的支持政策等，及時把握因城施策趨勢，合理安排投拓計劃。

值得關注的是，本次政策暫時僅涉及2021年出讓的土地，范圍覆蓋熱點22城，預計后續政策將依賴于政府對政策效果以及市場反應的全面評估。

整體來看，本次政策出臺將對行業產生深遠影響，若政策落地執行，將全面考驗房企的融資、投研、營銷等經營管理能力，在激烈的競爭環境中，企業更需練好內功，打造優質產品，同時把握時機，采取差異化競爭策略，實現穩健發展。

關鍵詞： 中指 研究院 應對 22