祥生控股2020年溢價(jià)拿地致增收不增利 仍踩中兩紅線沖規(guī)模

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)3月29日訊：對(duì)于祥生控股集團(tuán)發(fā)布的上市后首份財(cái)報(bào)來說，“三道紅線”始終是待解的難題。

據(jù)祥生控股集團(tuán)3月26日公布2020年年度業(yè)績(jī)（下稱“年報(bào)”）顯示，2020年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣466.4億元，同比增長(zhǎng)31.3%；凈利潤(rùn)人民幣30.5億元，同比下降4.8%；核心純利人民幣31.0億元，同比下降3.2%。

高溢價(jià)拿地致增收不增利

截至2020年12月31日止年度的毛利約為人民幣84.34億元，同比減少0.5%，毛利率為18.1%，同比減少5.8%，原因是確認(rèn)項(xiàng)目土地成本較高。

此外，公司核心純利為30.97億元，較2019年同期下降約3.2%；核心純利率約為6.6%，較2019年減少2.4個(gè)百分點(diǎn)。

就項(xiàng)目成本較高而言，中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)獲悉，在2020年乃至今年祥生控股集團(tuán)曾多次高溢價(jià)拿地，不完全統(tǒng)計(jì)如：

2020年2月7日，祥生以上限價(jià)14.25億元+競(jìng)配人才住房面積51730平方米競(jìng)得紹興諸暨一宗商住地。地塊歷經(jīng)7個(gè)半小時(shí)、532輪報(bào)價(jià)，溢價(jià)率34.94%。

2020年12月22日，祥生控股經(jīng)過336輪競(jìng)價(jià)，以杭州星揚(yáng)企業(yè)管理為主體，拿下衢州柯城區(qū)花園街道道士田鋪-2號(hào)地塊，溢價(jià)率71.79%。

今年3月24日，祥生地產(chǎn)旗下公司歷經(jīng)131輪競(jìng)價(jià)，以“觸頂價(jià)”31.11億元競(jìng)得浙江紹興一宗地塊，溢價(jià)率約33.2%，競(jìng)配公共租賃住房面積1.9萬(wàn)平方米。

增收不增利或許年報(bào)數(shù)據(jù)是有力的體現(xiàn)，祥生控股集團(tuán)拿地偏激進(jìn)的且溢價(jià)頗高。

同時(shí)值得一提的是，2020年祥生控股財(cái)務(wù)收入大幅減少。年報(bào)顯示，祥生控股財(cái)務(wù)收入主要包括銀行存款利息收入。集團(tuán)財(cái)務(wù)收入由2019年的1.52億元減少至2020年的7580萬(wàn)元，減少幅度為50.1%。祥生控股方面表示，這主要由于2020年確認(rèn)來自聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)企業(yè)利息收入減少所致。

仍然踩中“兩道紅線”、債務(wù)總額同比增長(zhǎng)61.9%

年報(bào)顯示，2020年，祥生剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為82.4%，現(xiàn)金短債比為1.1，凈負(fù)債率為136%，實(shí)現(xiàn)了凈資產(chǎn)負(fù)債率“三連降”的祥生，腳下仍然踩著“兩道紅線”。

2020年，祥生控股融資成本由2019年的7.78億元增加至2020年的11.13億元，主要由于債務(wù)總額由2019年的285.27億元增加至2020年的461.77億元，增長(zhǎng)幅度為61.9%。

2020年合約銷售同比增加25.1%

年報(bào)顯示，2020年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸屬集團(tuán)權(quán)益的合約銷售人民幣781.68億元，同比增加25.1%，主要由于泛長(zhǎng)三角區(qū)域（包括上海市、江蘇省、山東省、安徽省及江西省，但不包括浙江省的中國(guó)地區(qū)）銷售增長(zhǎng)快，項(xiàng)目數(shù)量增加。

集團(tuán)歸屬本集團(tuán)權(quán)益的合約銷售建筑面積為5,672,190平方米，較2019年的5,531,982平方米增加2.5%；集團(tuán)2020年的合約平均售價(jià)為人民幣13,781元/平方米，較2019年的人民幣11,297元/平方米增加22.0%；浙江省、泛長(zhǎng)三角區(qū)域及其他區(qū)域（指浙江省及泛長(zhǎng)三角區(qū)域以外的中國(guó)區(qū)域，包括湖北省、湖南省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、福建省及遼寧省）歸屬集團(tuán)權(quán)益的合約銷售額分別占集團(tuán)于2020年權(quán)益合約銷售總額的約68.7%、22.8%及8.5%。

總土儲(chǔ)2330萬(wàn)方、布局具有一定優(yōu)勢(shì)

土地儲(chǔ)備方面，2020年，集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備46宗，總占地面積為2,740,232平方米，應(yīng)占總建筑面積6,962,402平方米。2020年集團(tuán)新進(jìn)入合肥、南昌及南通等城市，全國(guó)化布局進(jìn)一步深入。截止2020年12月31日，集團(tuán)應(yīng)占土地儲(chǔ)備總量2330萬(wàn)平米，其中泛長(zhǎng)三角區(qū)域900萬(wàn)平米，浙江省1120萬(wàn)平米。

在年報(bào)中，祥生控股方面表示，集團(tuán)始終堅(jiān)持區(qū)域化聚焦深耕的發(fā)展戰(zhàn)略，自2016年起實(shí)行“1+1+X”擴(kuò)張策略，堅(jiān)持立足浙江省，深耕長(zhǎng)三角，選擇性布局具備高增長(zhǎng)潛力的城市。

值得一提的是，公開信息顯示，祥生控股董事會(huì)主席陳國(guó)祥曾在去年上市時(shí)表示，公司將憑借多元化的產(chǎn)品與服務(wù)，以規(guī)模為基石，以品質(zhì)為要求，在經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)帶領(lǐng)下，精益求精，穩(wěn)步向前。由此可見，規(guī)模，無(wú)疑仍是祥生控股未來一段時(shí)間的追求目標(biāo)。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/劉星）

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