中駿力爭物業商管今年上市 整體債務緩解 3年以上還款占比仍高達46%

中華網財經4月1日訊：中駿集團銷售方面在2020年如期完成集團主席黃朝陽提出的“2018年500億，2019年700億，2020年過千億”三步跳目標。業績會，再提出進一步分拆商業管理及住宅物業管理業務力爭在2021年分拆上市。

中華網財經此前報道顯示，在今年1月28日晚間，中駿商管智慧服務控股有限公司（以下簡稱“中駿商管”）向港交所遞交招股書，BofA Securities（美銀證券）和UBS（瑞銀集團）擔任聯系保薦人。

截至2020年9月30日，中駿商管擁有90個在管商業及住宅項目，在管總建筑面積約為1450萬平方米及已訂約總建筑面積約為3040萬平方米，規模偏小。利潤增速跑贏收益增速，客觀反映中駿商管的盈利能力逐步增強。從中駿商管的股本回報率已由2018年的12.3%增至2019年的32.6%，同期凈利潤率則由8.8%增至23.3%，增加14.5個百分點。

然而，中駿商管仍極為依賴母公司。數據顯示，2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九個月，中駿集團及其合營企業或聯營公司所開發項目提供住宅物業管理服務的收益分別為2.41億元、3.3億元、2.22億元及2.84已元，分別占同期住宅物業總收益的約98.6%、98.9%、98.6%及98.0%。另，以2020年9月末的數據計，中駿集團開發項目及共同開發項目貢獻其在管面積的96%，并貢獻其收入的98%。

2025目標：100座購物中心收入45億、20萬間長租公寓收入100億

而對于分拆商業管理及住宅物業管理業務的計劃方面，據公開報道顯示，黃朝陽的兒子、公司助理總裁黃倫此前曾對外表示，至2025年，公司將布局100座購物中心，租金目標45億元。同時，公司還將布局20萬間長租公寓，屆時長租公寓資產規模將至600億元，租金規模將至100億元。

新開14座購物中心未完成拓展目標

中華網財經從中駿集團2020年年報中了解到，有關商業管理及住宅物業管理業務的數據顯示，2020年新增項目中，14個為世界城購物商場項目，未完成去年拓展目標。

長租公寓總體量約26000間

長租公寓方面，據悉方隅采用的是基金管理+資產投資+公寓連鎖經營的經營模式。截至2020年底，方隅公寓總共管理了44個項目，開業房間5392間，總體量超過26000間，其中74%布局在一線和二線城市。

物業管理收入5.32億、租金收入3.15億、項目管理收入1.72億

收入方面，物業管理費由2019年的約人民幣4.58億元增長約16.1%至約5.32億元，主要是由于管理的物業數量及面積有所增多所致。租金收入方面，按年同比增長約10.7%至3.15億元，主要是上海中駿廣場辦公樓及南安世界城購物商場的租金增加所致。

項目管理收入方面，同比減少約1.4%至1.72億元，乃由于提供項目管理服務及其他物業相關服務給合營公司下降所致。

2021年拿地預算或提升至390億：超上年營收近兩成

2020年年報顯示，期內，中駿集團新增38個項目，分布在25個城市，主要包括上海、重慶、蘇州、鄭州、廈門、福州、昆明、泉州、南通及濰坊等城市，其中14個為新進入城市。新增地上建筑面積約1075萬平方米，總土地成本約人民幣405.50億元，應占土地成本為人民幣322.81億元，相比2019年的301.55億元略有上升。在新增土儲中，權益比例則上升至80%，而2019年僅為63%，這就意味著后續中駿的權益銷售占比也將有所上升。

此外，早在今年2月，中駿集團調整了公司的投資策略，除了將下一步的重點放在三四五線城市商業MALL勾地的同時，也將加大在一二線及強三線城市可建設長租公寓地塊的獲取。

對于2021年的拿地計劃，公開信息顯示，中駿的買地預算將進一步提升至390億左右，超上年總營收近兩成，也同樣將依賴購物中心和長租公寓勾地。

債務結構優化依舊不可忽視

雖然中駿集團整體債務情況有所緩解，但是，對債務結構的優化依舊不可忽視。據中駿集團發布的2020年年報數據顯示，2020年中駿剔除預收賬款貨物資產負債率為68.7%，凈負債率進一步降低至59.2%，非受限現金短債比為1.3倍，期內實現三道紅線全面達標；平均融資成本下降至6.5%。

而另一方面，年內中駿EBITDA覆蓋率約2.5倍，總債務對EBITDA的比率改善至5.8倍；未來一年內還款占比少于30%，三年以上還款占比高達46%。

（中華網財經綜合 文/劉星）

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