公募REITs首秀火爆背后，仍要注意一定風(fēng)險!

原標(biāo)題：公募REITs首秀火爆一日售罄背后仍需考量哪些風(fēng)險

首秀大幕開啟！5月31日，首批9只公募REITs同步開啟發(fā)售，首發(fā)情況也備受關(guān)注。北京商報記者采訪多家公募內(nèi)部人士了解到，截至下午收盤，雖然多數(shù)產(chǎn)品的實際募集數(shù)據(jù)仍在統(tǒng)計當(dāng)中，并未明確，不過，根據(jù)部分基金公司反饋，不論是機構(gòu)投資者，還是普通投資者的認(rèn)購意愿都較強烈。同時，根據(jù)當(dāng)日晚間公告可以看出，已有多只產(chǎn)品的公眾投資者份額“一日售罄”，并將正式啟動比例配售。

搶購一空

“上午收盤博時招商蛇口的REITs在公眾方面的認(rèn)購就已經(jīng)超過40億元了，至少這塊的認(rèn)購是肯定要配售的了”，5月31日，首批9只公募REITs發(fā)售半日后，某渠道人士在接受北京商報記者采訪時如是表示。

據(jù)悉，該渠道人士口中的產(chǎn)品，指的是博時基金旗下的博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs，屬于首批發(fā)行的公募REITs之一。根據(jù)公告顯示，該基金公眾投資者認(rèn)購的基金份額為0.9億份，占發(fā)售份額總數(shù)的10%，按照認(rèn)購價格2.31元/份計算，該基金的公眾投資者認(rèn)購上限約為2.08億元，遠(yuǎn)低于半日超40億元的實募“戰(zhàn)果”。雖然截至5月31日收盤時的總募集規(guī)模目前尚未明確，不過，按照“末日比例配售”的規(guī)定，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs公眾投資者認(rèn)購部分的超低比例配售已然可以預(yù)見。

5月31日晚間，博時基金發(fā)布公告稱，由于募集期內(nèi)廣大公眾投資者認(rèn)購踴躍，公眾投資者累計有效認(rèn)購申請份額已超過募集上限，因此，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs公眾投資者提前結(jié)束募集。值得一提的是，不僅是博時基金，截至5月31日19時，中航基金旗下的中航首鋼生物質(zhì)REITs和紅土創(chuàng)新基金旗下的鹽田港倉儲物流REITs也已發(fā)布提前結(jié)束募集的公告。

而除了上述3只產(chǎn)品外，北京商報記者從知情人士處獲悉，5月31日上午收盤，富國首創(chuàng)水務(wù)REITs已實現(xiàn)了超30億元的募集。此外，截至下午收盤，包括東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REITs、華安張江光大園REITs等其余各只公募REITs的公眾投資者認(rèn)購份額均被“搶購一空”。

需要注意的是，首批9只公募REITs原定的發(fā)行日期至少2天，即5月31日至6月1日，至多3天，即5月31日至6月2日。發(fā)行的份額也不僅包括公眾投資者份額，還有戰(zhàn)略配售發(fā)售份額和網(wǎng)下發(fā)售份額。據(jù)前述渠道人士透露，雖然此次公眾投資者的份額快速募集結(jié)束，但按照發(fā)行文件約定，戰(zhàn)略配售發(fā)售和網(wǎng)下發(fā)售將同步持續(xù)2天，因此，多數(shù)產(chǎn)品最終還是會在2天后正式結(jié)束募集。

緣何受到熱捧

從2020年4月末境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步，到同年8月“靴子”落地，到今年4月、5月首批項目申報獲受理、過審，再到如今的正式發(fā)行，前后歷時一年有余的公募REITs發(fā)展歷程終于又邁出了新的步伐。

對于首發(fā)時的火爆，在業(yè)內(nèi)人士看來，是由多方面因素導(dǎo)致的。前海開源基金首席經(jīng)濟學(xué)家楊德龍表示，首批公募REITs的投資風(fēng)險相對較低，且投資收益也相對穩(wěn)定，因此，也能在一定程度上受到風(fēng)險偏好匹配投資者的青睞并獲得追捧。

平安基金REITs有關(guān)負(fù)責(zé)人也坦言，前期已與銀行理財子公司、大型城商行資管、保險、券商自營和資管等機構(gòu)進行溝通，從反饋來看，不少中小銀行資管、保險資管、券商自營和資管、私募基金等投資人表達(dá)了強烈的參與意愿。同時，除機構(gòu)外，散戶的關(guān)注度也很高。

另外，某公募資深從業(yè)人士則從首發(fā)產(chǎn)品的募集上限進行分析?！岸荚陬A(yù)料之中，公募REITs公眾投資者發(fā)行的規(guī)模普遍較小，都在幾千萬份左右，肯定都會迅速結(jié)募的?！?/p>

正如該從業(yè)人士所說，據(jù)份額發(fā)售公告顯示，首批9只公募REITs可供公眾投資者的認(rèn)購份額均未超過1億份。其中，最多的紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REITs認(rèn)購上限為9600萬份，最低的中航首鋼生物質(zhì)REITs則僅有1000萬份。若根據(jù)各只基金的認(rèn)購價格計算，則單只產(chǎn)品公眾投資者首募規(guī)模上限最多4.56億元，最低0.89億元，累計約為20.82億元。

哪些風(fēng)險值得考量

需要注意的是，雖然公募REITs首發(fā)火爆有多項因素支撐，但這類產(chǎn)品設(shè)計本身的吸引力，也是不可忽視的核心原因之一。

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT擬任基金經(jīng)理胡海濱表示，公募REITs作為一種資產(chǎn)組合分散化管理的有效工具，和其他資產(chǎn)類別的相關(guān)性較低，有助于降低資產(chǎn)組合風(fēng)險或提高組合預(yù)期收益率。此外，由于公募REITs具有強制分紅要求，并受益于相對穩(wěn)定的派息水平以及資產(chǎn)成熟運營，可有效對沖周期性波動風(fēng)險。

從風(fēng)險收益情況看，平安基金REITs有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，REITs產(chǎn)品預(yù)期風(fēng)險和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金。同時，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有較高的分紅比例，采取強制分紅政策。REITs期間分紅來源主要依靠可預(yù)期的資產(chǎn)運營收益，因此，單位價值波動性也相對較小。

對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展空間，胡海濱根據(jù)數(shù)據(jù)預(yù)測，在不考慮通脹的背景下，未來十年的新增基礎(chǔ)設(shè)施固定資產(chǎn)投資額將達(dá)到約180萬億元。若按照1%保守估算，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場規(guī)?；?qū)⒔咏f億元?！拔覈A(chǔ)設(shè)施REITs市場發(fā)展?jié)摿薮?，未來發(fā)展空間值得期待。這項業(yè)務(wù)也很有希望成為每家基金公司未來新的業(yè)績增長點?！焙I如是說道。

當(dāng)然，投資者布局公募REITs也仍有多項潛在風(fēng)險需要注意。例如，受經(jīng)濟環(huán)境、運營管理等因素影響的基金價格波動風(fēng)險；基礎(chǔ)設(shè)施項目可能因經(jīng)濟環(huán)境變化或運營不善等因素出現(xiàn)的運營風(fēng)險；由于采取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易的流動性風(fēng)險。另外，基金運作過程中可能涉及基金持有人、公募基金、資產(chǎn)支持證券、項目公司等多層面稅負(fù)，因此也存在相關(guān)稅收政策調(diào)整的風(fēng)險等。

業(yè)內(nèi)人士建議投資者自主判斷基金的投資價值，并充分考慮自身的風(fēng)險承受能力，理性判斷市場，謹(jǐn)慎做出投資決策。

北京商報記者孟凡霞劉宇陽

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