王健林五年磨一劍 萬達商管港股開講輕資產(chǎn)故事

幾個月前，萬達商管籌備赴港上市的消息傳得沸沸揚揚，各種猜測和傳言真假難辨。直到最近，所有猜測和傳言都有了答案。

8月30日，中國證監(jiān)會官網(wǎng)信息顯示，珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司已在8月20日遞交《境外首次公開發(fā)行股份（包括普通股、優(yōu)先股等各類股票及股票派生的形式）審批》材料，進度跟蹤狀態(tài)在8月26日變更為“補正通知”。

若一切順利，萬達商管很快就能以“珠海萬達商管”為主體，正式開啟在港股的IPO程序。而在此之前，市場中早有消息稱，珠海國資委及亞洲私募股權(quán)公司PAG已入局萬達商管，上市前總?cè)谫Y額高達約60億美元。

懸在王健林心頭的一塊巨石終于就要安全落地了。回想四年前王健林決定甩賣資產(chǎn)時，一度有聲音認為“屬于萬達的時代過去了”，但四年后的今天，萬達商管以新的面貌再次站到臺前，外界意識到，萬達商管的新時代要來了。

等待中完成輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

重回資本市場的時刻，萬達商管已經(jīng)等了六年。

王健林第一次將萬達商業(yè)板塊推上資本市場還是在2014年年底。彼時，商業(yè)地產(chǎn)運營模式尚未獲得行業(yè)及市場的高度認可，萬達商業(yè)雖成功登陸港股。

面對萬達商業(yè)的估值偏低，一心看好商業(yè)領(lǐng)域的王健林不甘就此認命，他做出一個大膽的決定：萬達商業(yè)要回歸A股。

一紙對賭協(xié)議體現(xiàn)出王健林回A的決心。為順利從港股退市轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股，萬達商業(yè)向股東們作出承諾，將在2018年8月31日之前完成在A股的上市，若在規(guī)定期限內(nèi)萬達未能晚上在A股的上市，那么萬達將回購全部股份，并向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息。

然而，在A股等待的日子尤其漫長。2015年9月萬達商業(yè)就遞交了招股書，六年來，其排隊名次進進退退，幾度排入前五位，又幾度從隊伍前端掉下。但即便這樣，王健林都沒有輕易放棄回A。

不過，萬達并非漫無目的地等待，而是在等待中思考未來的方向。2016下半年起，全國刮起調(diào)控之風，除了一二線城市之外，許多三四線城市也陸續(xù)加入樓市調(diào)控的隊伍。不僅如此，銀監(jiān)會收緊房市融資渠，公司債、地產(chǎn)債券發(fā)行受阻，房企融資艱難。

嚴厲的監(jiān)管之下，習慣于用杠桿撬動規(guī)模的房企不得不走上“去杠桿”的道路，負重前行的萬達亦不例外。2017年初，萬達宣布全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，而王健林“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的第一步，就是回籠資金降負債。

2017年7月，萬達將13個文旅項目和77家城市酒店的股權(quán)分別出售給融創(chuàng)及富力。緊接著，萬達又數(shù)次拋售海外資產(chǎn)回籠資金，一年多的時間里，萬達便清償了2158億元債務。

卸下包袱，萬達得以輕裝上陣。王健林甩出“王牌”，他將原來的萬達商業(yè)更名萬達商管，使其成為一個純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運營管理商，徹底“輕資產(chǎn)化”。即萬達不出項目的投資資金，只輸出品牌，和負責設(shè)計、建設(shè)與運營，并分得收益。

王健林指出，將來商管就是收租金，利潤每年兩位數(shù)增長，在此基礎(chǔ)上，再通過線上線下融合做一些東西出來，這樣公司市場估值會更高，商管也將成為萬達集團旗下的核心企業(yè)。

就在2018年，王健林如愿。他拉來新的“盟友”，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬達商業(yè)在北京簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，計劃投資約340億元人民幣，收購萬達商業(yè)香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份，“萬達商業(yè)”正式更名“萬達商管”。

新股東的加入對于萬達商管的意義非同一般，不僅化解了王健林的對賭協(xié)議危機，還為萬達商管輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了更大的想象空間。有地產(chǎn)分析師認為，類似互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的入股，有助于萬達后續(xù)商業(yè)管理業(yè)務的快速發(fā)展，也有助于萬達商業(yè)資源的輸出。

此后，萬達加快輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路。2019年萬達年會上，王健林高調(diào)發(fā)言，稱未來萬達商管將不再持有一平米房地產(chǎn)。業(yè)界將這一發(fā)言理解為萬達不再持有一平米房地產(chǎn)，但事實上，這句話的背后是萬達商管的去地產(chǎn)化。

2020年初，萬達商管完成房地產(chǎn)業(yè)務剝離，萬達商管剩余的房地產(chǎn)業(yè)務全部交由新成立的萬達地產(chǎn)集團負責，而萬達商管成為真正意義上的商業(yè)運營管理企業(yè)。2020年9月，萬達商管集團宣布，從2021年開始，萬達商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬達廣場物業(yè)，全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

今年，萬達于珠海成立珠海萬達商管，法定代表人齊界，注冊資本1億元，由銀川萬達廣場商業(yè)發(fā)展有限公司、大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司共同持股。這意味著，萬達商管正式踏上新的征程。

國資入場，萬達翻開新篇章

對于萬達商管赴港IPO一事，外界并不感到意外，或者說，今年以來不時出現(xiàn)的蛛絲馬跡早就為萬達商管赴港做了劇透。

3月24日，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司公告，宣布從排隊近六年之久的A股IPO隊伍中撤退。隨后，萬達商管就迎來一波大規(guī)模的重組和調(diào)整。

首先，其成功獲得國資的入股，與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億元戰(zhàn)投入股萬達輕資產(chǎn)商管公司。萬達方面透露，新成立的輕資產(chǎn)商管公司將全面負責所有萬達廣場的運營管理。

王健林用實際行動回應了外界的質(zhì)疑。當下房地產(chǎn)開發(fā)利潤下滑、去化壓力陡增，且房企融資不暢，千億房企“爆雷”事件履有發(fā)生，從福晟到泰禾再到藍光，它們倒下的原因，無不與財務天平失衡有關(guān)。對比之下，萬達2017年之后的“斷舍離”決定，就顯得格外理智和正確。

更重要的是，近五年房地產(chǎn)行業(yè)風云變幻，野蠻生長的時代一去不回，包括寶龍、新城控股、綠地在內(nèi)的眾多房企紛紛喊出“輕資產(chǎn)化”的口號。資本市場亦轉(zhuǎn)變邏輯和態(tài)度，將目光聚焦在一些更輕、利潤回報更可觀的領(lǐng)域，如物業(yè)、商管服務等，估值遠高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)。

如此一來，先人一步在輕資產(chǎn)道路上走了近五年為萬達商管打下堅實的基礎(chǔ)。在2020年新開業(yè)的萬達廣場中，有27座為輕資產(chǎn)模式，占比達到60%，并于當年新簽約60個輕資產(chǎn)萬達廣場。截至2020年底，在建的142個萬達廣場中，輕資產(chǎn)部分占比超過80%，2021年計劃簽約70座輕資產(chǎn)萬達廣場。

接下來，萬達商管還將繼續(xù)做行業(yè)的引領(lǐng)者，著重研究萬達廣場巨額線下流量變現(xiàn)的盈利模式，嘗試講好“輕資產(chǎn)+科技賦能”的新故事。

今年5月，齊界與一眾負責創(chuàng)新業(yè)務的萬達高管出現(xiàn)在字節(jié)跳動、貝殼、小米等科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)總部，向這些互聯(lián)網(wǎng)巨頭學習流量變現(xiàn)、大數(shù)據(jù)運用的技巧。

這樣的思路也深受資本市場認可。有消息稱，亞洲私募股權(quán)公司PAG將在萬達輕資產(chǎn)商管新一輪融資中投資約28億美元，若消息屬實，萬達商管上市前總?cè)谫Y額將高達約60億美元，這幾乎是公司最初融資目標31億美元的兩倍。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長看好萬達商管后續(xù)表現(xiàn)，他指出，全新的珠海萬達輕資產(chǎn)商管屬于輕資產(chǎn)商管概念股，不包含地產(chǎn)開發(fā)和自持物業(yè)。這個板塊目前較受市場追捧，估值較高，此外，萬達還有自身堅實的業(yè)績基礎(chǔ)、執(zhí)行力較強的管理體系和品牌號召力作為支撐。

如其所言，此前有消息稱，尚未上市的萬達商管估值已接近300億美元。

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