珠海萬(wàn)達(dá)商管赴港IPO：營(yíng)收106億 與騰訊、螞蟻、碧桂園等戰(zhàn)投簽利潤(rùn)對(duì)賭協(xié)議

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)10月22日訊：自3月份宣布從排隊(duì)近六年之久的A股IPO隊(duì)伍中撤退后，萬(wàn)達(dá)商管轉(zhuǎn)向H股上市終于坐實(shí)：10月21日晚間，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱：珠海萬(wàn)達(dá)商管）在港交所遞交了招股書(shū)。中信證券、JP摩根、瑞信為聯(lián)席保薦人。

輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)：中國(guó)最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)從招股書(shū)中，珠海萬(wàn)達(dá)商管稱其為中國(guó)最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商，也是行業(yè)中科技驅(qū)動(dòng)的商業(yè)管理和數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的先驅(qū)，主要專注于商業(yè)廣場(chǎng)。其提供的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)包括商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)，及增值服務(wù)。

輕資產(chǎn)：值得一提的是，招股書(shū)披露，截至最后實(shí)際可行日期，除我們直接下屬的14家一級(jí)附屬公司外，萬(wàn)達(dá)商管公司有540家附屬公司，其中大部份為向商業(yè)廣場(chǎng)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的公司。

控股股東：王健林、林寧、大連合興、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)、珠海萬(wàn)欣、珠海萬(wàn)贏及銀川萬(wàn)達(dá)

股權(quán)構(gòu)成方面：珠海萬(wàn)達(dá)商管目前由大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)、珠海萬(wàn)贏、銀川萬(wàn)達(dá)與投資者，分別持有69.99%、8.83%、0.01%及21.17%股權(quán)。此外，招股書(shū)披露，騰訊、螞蟻、中信資本、星匠、合眾人壽、碧桂園服務(wù)、鄭裕彤家族、PAG等22家公司戰(zhàn)投珠海萬(wàn)達(dá)商管及六位高管持股，總持有21.17％股權(quán)。

此外，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)直接擁有已發(fā)行股份總數(shù)約69.99%的權(quán)益，并透過(guò)珠海萬(wàn)欣、珠海萬(wàn)贏及銀川萬(wàn)達(dá)間接擁有已發(fā)行股份總數(shù)約8.84%的權(quán)益。截至最后實(shí)際可行日期，王健林持有大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)股權(quán)的52.68%，當(dāng)中包括5.19%的直接權(quán)益、透過(guò)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擁有的44.31%間接權(quán)益、及王健林的配偶林寧所持有的3.18%直接權(quán)益。

至此，珠海萬(wàn)達(dá)商管控股股東由王健林、林寧、大連合興、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)、珠海萬(wàn)欣、珠海萬(wàn)贏及銀川萬(wàn)達(dá)共同組成。

380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)、在管建面5420萬(wàn)平

規(guī)模方面：截至2021年6月30日，珠海萬(wàn)達(dá)商管管理380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，分布在204個(gè)城市，在管建筑面積達(dá)5420萬(wàn)平方米。于2018年、2019年及2020年，海萬(wàn)達(dá)商管在管商業(yè)廣場(chǎng)（不包括停車位）平均出租率為98.8%。

截至2021年6月30日止十二個(gè)月，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客流量為46.072億人次。截至2021年6月30日，公司的會(huì)員數(shù)量達(dá)到7630萬(wàn)人。

外拓能力，珠海萬(wàn)達(dá)商管表示，截至2021年6月30日，其有162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括133個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。同時(shí)，從2015年起，珠海萬(wàn)達(dá)商管開(kāi)始以輕資產(chǎn)模式管理獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)。截至2021年6月30日，珠海萬(wàn)達(dá)商管的在管商業(yè)廣場(chǎng)中，獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量達(dá)106個(gè)，占總在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量的27.9%。

目前，珠海萬(wàn)達(dá)商管根據(jù)兩種運(yùn)營(yíng)模式提供服務(wù)，分別是委托管理模式及租賃運(yùn)營(yíng)模式。截至最后實(shí)際可行日期，珠海萬(wàn)達(dá)商管所有280個(gè)母公司集團(tuán)商業(yè)廣場(chǎng)均采用委托管理模式管理，合共118個(gè)在管獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)中82個(gè)采用租賃運(yùn)營(yíng)模式管理。

關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)收入接近七成

收入方面，于往績(jī)記錄期，珠海萬(wàn)達(dá)商管的收入于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六個(gè)月分別為110.24億元、134.37億元、134.37億元、171.96億元及106.36億元。

對(duì)于收入增加，招股書(shū)中珠海萬(wàn)達(dá)商管表示，收入增加乃主要由業(yè)務(wù)擴(kuò)張導(dǎo)致的在管商業(yè)廣場(chǎng)及在管建筑面積增加所推動(dòng)。

其中，于2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，珠海萬(wàn)達(dá)商管來(lái)自委托管理模式的收入分別占總收入的87.9%、79.1%、51.4%、49.7%及62.5%。同期，珠海萬(wàn)達(dá)商管來(lái)自租賃運(yùn)營(yíng)模式的收入分別占總收入的12.1%、20.9%、48.6%、50.3%及37.5%。

招股書(shū)風(fēng)險(xiǎn)披露，珠海萬(wàn)達(dá)商管稱，“于往績(jī)記錄期內(nèi)，我們的大部份收入由母公司集團(tuán)擁有的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目所產(chǎn)生。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六個(gè)月，有關(guān)收入分別為人民幣8,943.3百萬(wàn)元、人民幣9,640.4百萬(wàn)元、人民幣11,676.4百萬(wàn)元及人民幣7,167.7百萬(wàn)元，各占同期我們商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入81.1%、71.7%、67.9%及67.4%。”

此外，招股書(shū)披露風(fēng)險(xiǎn)信息顯示，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，我們擁有合共人民幣5億元、人民幣3.59億元、人民幣13.99億元及人民幣13.99億元的計(jì)息銀行及其他借款，以及人民幣18.97億元、人民幣34.55億元、人民幣57.37億元及人民幣62.71億元的貸款擔(dān)保。

近一年毛利率降至35.9%

毛利方面，珠海萬(wàn)達(dá)商管表于2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，毛利分別錄得45.52億元、45.81億元、63.44億元、26.79億元45.13億元。同期，毛利率分別為41.3%、34.1%、36.9%、35.9%及42.4%。

此外，珠海萬(wàn)達(dá)商管表于2019年及2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，錄得期內(nèi)溢利分別為12.48億元、11.12億元、6.56億元以及8.17億元.

與投資者簽有利潤(rùn)對(duì)賭協(xié)議

值得關(guān)注的是，招股書(shū)中有關(guān)投資者權(quán)利中披露，萬(wàn)達(dá)方與投資者設(shè)有對(duì)賭協(xié)議，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏已同意保證珠海萬(wàn)達(dá)商管2021年-2023年實(shí)際凈利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成，則大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補(bǔ)償投資者。

設(shè)立投資者撤資回報(bào)

另外，招股書(shū)披露，設(shè)立撤資權(quán)利中，根據(jù)投資的條款，公司的若干控股股東已同意促使本公司于投資者遞交轉(zhuǎn)換請(qǐng)求后三個(gè)月內(nèi)遞交將投資者持有的股份及大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)持有的股份（不低于當(dāng)時(shí)已發(fā)行股份總數(shù)的20%）轉(zhuǎn)換為H股的申請(qǐng)，而倘投資者持有的股份并無(wú)于2023年12月31日前轉(zhuǎn)換為可在聯(lián)交所自由的H股，則投資者可要求公司的若干控股股東購(gòu)買尚未如此轉(zhuǎn)換的全部或部份股份（“撤資股份”），在此情況下，公司的若干控股股東將共同及個(gè)別地負(fù)責(zé)向投資者支付如下購(gòu)買價(jià)（“撤資價(jià)格”）。每股撤資股份的撤資價(jià)格等于自交割日期起至全額支付撤資價(jià)格之日止每股投資對(duì)價(jià)每年（以365天為基礎(chǔ)）預(yù)提所得稅稅后（如有）年內(nèi)部收益率8%產(chǎn)生的回報(bào)，加每股股份已宣派但未派付的股息之和。

IPO募資用途

對(duì)于募資用途中，招股書(shū)并未披露具體數(shù)據(jù)或比例。據(jù)招股書(shū)披露，募集資金將用于戰(zhàn)略投資和收購(gòu)以獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)、擴(kuò)大商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)以及增加在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量及在管建筑面積，以鞏固公司的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位；其次，將用于各類軟硬件設(shè)施的改進(jìn)升級(jí)以豐富變現(xiàn)場(chǎng)景；再是，用于增強(qiáng)公司的科技及數(shù)據(jù)處理能力，以提升運(yùn)營(yíng)效率及服務(wù)品質(zhì)；此外，將用于商業(yè)廣場(chǎng)部份設(shè)施升級(jí)，以提升其競(jìng)爭(zhēng)力；另，將用于對(duì)生態(tài)體系內(nèi)進(jìn)行戰(zhàn)略投資，以拓展多元化收入來(lái)源、提高協(xié)同效應(yīng)并打造高客戶黏性的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)體系；以及用于營(yíng)運(yùn)資金和其他一般企業(yè)用途。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/劉星）

關(guān)鍵詞： 螞蟻 利潤(rùn) 戰(zhàn)投 碧桂園