房地產迎政策“拐點” 房企被下調評級和展望的現狀有望扭轉？

自中資美元債暴雷后，資本市場的多米諾骨牌倒下，三大國際評級機構集中下調房企評級和展望。僅10月18-19日兩天，穆迪下調了至少19家房企主體或者相關債券評級，其中包括寶龍、世茂、金科等房企。

房企評級和展望被批量下調的現象極為少見，同時該數據仍在不斷更新中。

10月21日，惠譽將29家中國房地產開發商納入標準觀察(UCO)范圍，其中包括龍湖集團、旭輝控股、時代中國等一向表現穩健的房企。

因政策調控持續深入、市場下行以及房企資金鏈承壓等系列因素影響，部分房企出現債券逾期支付的情況，資金鏈斷裂的風險升高。但在此次被下調的房企中，不乏龍頭房企以及部分表現穩健的房企。這場“無區別”下調行動中，蘊含了評級機構怎樣的考量，同時在央行密集喊話，釋放利好房地產行業發展信息后，迎來政策“拐點”的房地產行業又將打開怎樣的新局面？

機構批量下調評級和展望 穩健房企被牽連

從此次房企被下調評級和展望的密度和廣度看，是三大國際評級機構的一次“聯合行動”。下調評級的范圍從原本已經暴雷的房企演變到債務和資金壓力較大的房企，再到21日，影響范圍擴大到了幾乎全行業，不少龍頭和穩健房企亦被惠譽列入標準觀察范圍。

由此看來，在經歷中資地產美元債違約事件后，穆迪、標普和惠譽三大評級機構評估房地產的邏輯正在發生變化。早在9月1日，穆迪發表公開報告將中國房地產行業展望由“穩定”調整為“負面”。

同時，為應對房地產行業出現的新情況，評級機構的標準或許將進行修訂和調整。惠譽更新了中國房地產開發商行業回報效率、資本周轉率和凈債務/凈資產子因素的比率定義。

從評級報告看，融資環境趨緊，債務以及現金流壓力成為房企相關評級和展望被下調的主要原因。

讓業界不解的是，部分穩健房企亦被下調或者列入觀察名單中。這動作背后，評級機構是如何考量的呢？

業內人士分析指出，受部分房企債務違約以及在嚴監管等因素影響，市場對整個房地產行業的現金流和資金情況存憂。同時，房企銷售數據也加重了負面情緒。在8-9月兩個月的時間，房企銷售普遍下滑，當時市場對后市的悲觀情緒彌漫，評級機構也會受此影響。更重要的是，部分房企暴雷踢爆的行業隱性債務，評級機構更加警惕，整體的評級標準將趨向嚴格。

上述人士認為，評級機構的標準和對行業的預期正在發生變化，目前處于較為謹慎和保守的狀態，所以會出現幾乎全行業范圍下調評級和展望的現象，但這并不代表受牽連的房企均存在發展風險。

據了解，在惠譽列入觀察的29家房企中，包括龍湖、旭輝和時代中國等穩健房企。從數據看，這些房企財務整體健康，流動性安全邊界高，同時整體的銷售情況良好。

以深耕大灣區的時代中國為例，雖然在10月22日被穆迪調整了其展望，但更重要的“Ba3”企業家族評級和“Ba1”高級無抵押債務評級得到再次確認。該企業1-9月實現合約銷售金額669.14億元，同比增長12.06%，9月單月仍實現環比增長，且在“十一”假期的銷售額同比去年實現增長。從銷售端看，在市場下行的情況下，目前整體運營情況良好。而在負債方面，時代中國在未來半年內無境外美元債到期，短債壓力相對較小。同時，業界關注的“三道紅線”方面，指標也在持續改善，管理層計劃于2022年底前將全面達標。

從報告看，穆迪下調時代中國展望是基于未來環境變化的擔憂，同時肯定了該公司基本面。穆迪認為時代中國的流動性良好，預計公司所持現金及經營性現金流足以支付未來12-18個月的土地金及到期債務；鑒于未來3年時代中國有足夠的土地儲備用于開發，時代在保持審慎的土地收購方式的情況下，將遏制公司的債務增長。

釋放利好信號 地產有望觸底反彈？

評級機構作為第三方給予了外界一個評價房地產行業的參考標準，并基于過往政策環境提出行業展望。但近期政策層面的松動，也在緩解市場對房地產行業的擔憂。中央開始頻吹暖風釋放利好信號，重振房地產行業的信心。

從9月底開始，中央開始頻頻提及房地產，在化解個別房企風險方面以及在金融政策等方面釋放利好，以維護房地產平穩健康發展態勢。

10月15日，人民銀行金融市場司司長鄒瀾明確表示，將保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。隨后在10月20日，在2021金融街論壇年會上，國務院副總理劉鶴更是表示：“房地產市場合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變”。

10月21日，房地產行業迎來更加明確的利好信號。銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發布會上表示，要保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。同時明確表示，督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求，配合人民銀行實施房地產貸款集中度管理制度，房地產貸款增速穩中趨緩。

在監管層利好信息支撐下，10月22日，地產股延續強勢，呈現高開且普漲態勢。此外，包括花旗、中信證券、摩根士丹利、富瑞、星展銀行、里昂證券等多家機構普遍改善對房地產未來發展的預期。

花旗發表研報表示，近期高層及央行的集中表態表明，監管層格外關注房地產融資，對于避免行業下行的保護措施比預期更早啟動，地產股反彈預計具有可持續性。隨著政策前景更加明朗，行業觸底的信號正在顯現。

業內人士認為，在監管層釋放的明確利好信號后，或能修復房地產行業過往悲觀的情緒，同時有了金融信貸方面的支持，預計房企流動性將得到一定程度的改善，房地產行業正在走出至暗時刻，迎接新曙光。

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