機構：上半年北京商業地產供給側結構性差異較大 需求側新興產業挑大梁

CBRE世邦魏理仕6日發布的《2023年上半年北京房地產市場回顧》顯示，今年上半年，北京市寫字樓市場TMT、能源基建類需求向好，新興區域成北京市去化主力；零售物業市場供給側轉型壓力升級，客流復蘇帶動市場活力，租金止跌回穩。

世邦魏理仕華北區研究部負責人、資深董事孫祖天向新華財經表示，2022年上半年北京市商業地產市場總體向好，各板塊呈現出一些結構性差異，比如倉儲物流市場中，受經濟結構轉型和產業升級等原因影響，高標倉儲需求強勁，傳統倉儲空置率難以改善，而在高標倉儲中，北京及環京區域表現又有所不同。

寫字樓市場企穩

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CBRE數據顯示，2023年第二季度，位于通州區域的三個新項目交付使用，新增寫字樓租賃面積14.6萬平方米，上半年新增供應共完成全年總量的1/5。新項目未有租戶入駐，北京市空置率因而環比上漲0.5個百分點至19.6%。

本季度新租交易面積總量環比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。軟件開發和電信通訊等賽道均有不錯表現，TMT板塊新租需求釋放。金融行業季內環比交易數量增加但交易面積縮減，其中證券租戶的擴租活動增多，保險租戶活動以區位和樓宇升級為主。新能源、基建類國有企業的升級搬遷及擴租活動表現持續向好。

CBRE華北區辦公樓部執行董事袁慧表示，下半年預計六個項目近61萬平方米的新增供應將集中放量，分布于中關村、東二環、麗澤、奧體等區域，繼續推高空置率，租金仍會承壓下行。因多個新項目已啟動預租并有大面積租戶簽約，預計市場下半年凈吸納量表現將優于上半年。

零售物業市場供給提速

2023年第二季度，北京零售物業市場外圍區域迎來西三旗萬象匯、京西大悅城等新項目以較高上鋪率開業。今年上半年總新增商業零售物業體量32.7萬平方米，全部位于非核心區域，有效提升當地的商業氛圍及消費水平。同時，多個老舊零售物業啟動閉店改造，在消費迭代與經營壓力之下，越來越多商業體面臨轉型壓力。

季內租賃需求穩中有升，客流持續復蘇，尤其是節假日期間王府井、五棵松、中關村等熱門商圈客流量同比增長2-4倍。首店經濟持續發力，新增項目、核心商圈及社區屬性較強的購物中心皆有眾多餐飲及零售的北京或區域首店落位。

CBRE華北區京西辦公室資深董事宋津樓表示，下半年預計將有超過百萬平方米的新增或改造商業體在朝外、西長安街、奧體、王府井等商圈啟幕，有望結束北京零售物業市場近五年的新增供應低谷。

倉儲物流市場漲幅放緩

2023年第二季度，北京倉儲物流市場無新增項目交付。季內租賃成交以第三方物流為首，伴隨小部分批發零售及醫藥冷鏈需求。租戶因成本外溢搬遷的需求強烈，加上部分近期入市的新增項目由于自身特殊原因去化緩慢，季內凈吸納量環比下降77%僅得2.0萬平方米。

廊坊臨空經濟區入市10.2萬平方米的高標倉儲項目。受益于北京需求外溢，恰逢各大頭部電商企業及第三方物流備戰年中大促，季內北京市凈吸納爆發式增長至34.6萬平方米。第三方物流占據總新租交易面積的54%，電商類占38%居次，外加小部分汽配及家居制造業需求。

CBRE華北區產業地產部負責人李虹表示，下半年北京順義、大興空港及大興京南等子市場合計將迎來約32.0萬平方米的新增供應，而廊坊和天津也分別有79.6萬及36.1萬平方米新增供應入市。不同子市場因其離京距離、交通設施、關鍵行業需求強度、未來供應體量等供需條件，租金表現將逐漸分化。

商務園物業市場區域差異顯著

2023年第二季度，北京商務園區市場迎來東升子市場的總體量為25.5萬平方米的一個新項目入市，定位人工智能、智能制造、軟件和信息服務業。上半年市場共迎來39.6萬平方米的新增供應，均為研發辦公屬性的物業。

本季度北京市凈吸納量2.2萬平方米，其中既有項目凈吸納量由負轉正。TMT新租需求超過醫藥及生命科學成為季內市場主力，占比超70%，其中圍繞互聯網教育或云計算相關的科技企業開始釋放擴租或升級搬遷需求。醫藥及生命科學以及航空航天，裝備制造等工業品制造類亦有表現。

世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示，下半年北京市預計會迎來近59.2萬平方米的新項目交付，近九成新項目集中在泛中關村集群。2023年開年以來，產業利好政策相繼出臺，有助優化營商環境并推動人工智能、工業互聯網、醫藥及生命科學等重點產業對新項目的去化。

物業投資市場自用需求占比近半

2023年上半年，在整體宏觀經濟溫和復蘇的大環境下，北京物業投資市場共有十四筆大宗交易，交易總額同比上升20%達105.1億元，其中二季度完成七筆交易共53.2億元，環比上漲2.5%。活躍度緩慢回升，但和近年平均水平仍有較大差距。

上半年近一半的交易筆數來自企業購置樓宇自用的需求，本季度生命科學及醫療健康類企業表現尤其活躍，分別完成位于經開區和東升的研發辦公，以及位于望京區域的購物中心共三宗交易。近期公募REIT擴容并將“消費基礎設施”納入底層資產范圍，在此背景下本季度零售物業交易占比65%。

世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩表示，盡管當前交易雙方價格預期仍存在差距，但北京辦公、零售、物流等各類物業投資市場空前的機會窗口期已全面開啟，投資者正密切關注市場動態，流動性與活躍度有望在下半年集中釋放。

（文章來源：新華財經）

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